Après une excellente année 2017, avec un peu plus de 4 Mds€ investis en France au 1er trimestre 2018, les volumes sont en effet supérieurs de 14% à ceux de la même époque l’an passé, et de 39% par rapport à la moyenne de chaque 1er trimestre depuis 10 ans.
La baisse de 29% sur 1 an du nombre total de transactions apporte un petit bémol à cette analyse globalement optimiste. La progression des volumes investis tient en effet avant tout au dynamisme des grandes opérations. Ainsi, 12 transactions supérieures à 100 M€ ont été recensées au 1er trimestre 2018 (contre 8 seulement au 1er trimestre 2017), pour un volume de près de 2,2 Mds€ représentant 55% de l’ensemble des montants engagés en France. Ces grandes opérations ont, logiquement, quasiment toutes été réalisées en Ile-de-France : « 11 des 12 transactions de plus de 100 M€ recensées depuis janvier ont porté sur des actifs situés en région parisienne. Avec 3,1 Mds€, toutes tailles d’opérations et tous types d’actifs confondus, les volumes investis en Ile-de-France progressent de 22% sur 1 an et concentrent 78% de l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone » précise Vincent Bollaert, Directeur du département Investissement chez Knight Frank France.
1/ Bureaux : un 1er trimestre très parisien
3,1 Mds€ ont été investis sur le marché français des bureaux au 1er trimestre 2018, soit 78% de l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone. La hausse des volumes est de 18% par rapport au 1er trimestre 2017, qui n’avait enregistré que sept opérations de bureaux supérieures à 100 M€ contre dix depuis le début de 2018. Si quelques transactions significatives ont été recensées en régions (« Docksite » à Lyon, « Le Corail » à Marseille), l’activité s’est, comme de coutume, principalement concentrée en région parisienne.
2/ La prudence des investisseurs pèse sur le marché des commerces
« 564 M€ ont été investis en commerces en France depuis le début de 2018, soit un niveau quasi équivalent à celui du 1er trimestre 2017 », annonce Antoine Grignon, Directeur du département Commerces chez Knight Frank France. Le marché des commerces représente 14% des montants engagés en immobilier d’entreprise au 1er trimestre 2018, en très légère baisse par rapport aux 15% enregistrés sur l’ensemble de 2017.
3/ Typologies d’investisseurs : bis repetita
Les investisseurs français ne représentent « que » 55% des montants engagés depuis le début de l’année, contre 69% sur l’ensemble de 2017. Leur recul est à relativiser puisqu’ils restent majoritaires. L’année 2017 avait en outre commencé sur les mêmes bases, quelques opérations significatives gonflant la part des investisseurs étrangers avant que la tendance ne s’inverse au fil des mois.
4/ Taux : hausses en vue ?
Avec une fourchette maintenue, depuis la mi-2016, entre 3 et 3,25%, le taux prime des bureaux du QCA reste à son point bas historique. La compression se poursuit dans d’autres quartiers de la capitale, les acquisitions de Cœur Marais et d’Euro Alsace ayant notamment acté de nouvelles références de taux. Si la tendance est à la stabilité dans la plupart des autres pôles tertiaires d’Ile-de-France, les cessions à venir d’actifs unitaires de grande envergure pourraient toutefois faire ressortir une légère hausse des taux.
Conclusion
Après une excellente année 2017, la solidité retrouvée de l’économie française et la hausse des sommes engagées depuis janvier dans l’Hexagone incitent toutefois à l’optimisme. Le dynamisme du marché locatif des bureaux d’Ile-de-France, dont l’activité a atteint au 1er trimestre 2018 son niveau le plus haut depuis 2007, conforte en outre les investisseurs quant à leurs anticipations de hausse des loyers après des années de modération des valeurs. Dans ce contexte, « les performances du marché français de l’investissement resteront solides en 2018 avec des volumes qui, compte-tenu de l’acquis du 1er trimestre et des opérations en cours, pourraient dépasser les 20 Mds€ pour la 5ème année consécutive », conclut Vincent Bollaert.
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