Le projet de loi ELAN, présenté en Conseil des Ministres le 4 mars, comprend de nombreuses mesures favorables à la transformation de bureaux en logements. Pour Joachim Azan, Président de Novaxia, société d’investissement spécialisée dans la transformation urbaine : « Ces mesures vont dans le bon sens et devraient permettre la création de logements en rénovant des immeubles devenus obsolètes. Mais la réflexion sur ce sujet doit porter plus loin et le financement de cette solution doit également être abordé ».
Financer la transformation urbaine
L’Ile-de-France compte 53 millions de m² de bureaux, la moitié date des années 80. « Près de 26 millions de m² de bureaux ont aujourd’hui entre 30 et 40 ans en Ile-de-France, leur obsolescence est un gisement important pour répondre à la demande toujours croissante de logements », indique Joachim Azan. Reste une question, comment financer ces opérations ? « Si le gouvernement a pris, dans le projet de loi ELAN, des mesures favorables à la transformation de bureaux, le financement de ces opérations reste pour le moment oublié. La solution serait de drainer l’épargne vers la transformation urbaine », ajoute-t-il.
Il serait opportun de bâtir un outil de collecte de l’épargne des ménages dédié au financement des opérations de transformation urbaine. Pourquoi l’État n’inventerait-il pas un « plan d’épargne urbain » (PEU) comme il a imaginé un « plan d’épargne en actions » (PEA) ? Un tel véhicule financier aurait toutes les vertus. Il donnerait aux entreprises de la filière immobilière les moyens de transfigurer l’urbanisme de notre pays. « La métropolisation du territoire et les enjeux environnementaux obligent aujourd’hui les collectivités à stopper l’étalement urbain et à transformer la ville sur elle-même », explique Joachim Azan, Président de Novaxia.
Réaliser un suivi régulier
La transformation de bureaux en logements est l’activité historique de Novaxia. En 10 ans, l’entreprise a créé près de 60 000 m² de logements soit près de 800 appartements. Sa spécificité ? Novaxia conserve les actifs et les transforme quand la plupart des acteurs préfère démolir le bâtiment initial. Lors de ces opérations, Novaxia a été confronté aux freins que pouvaient connaître ce type d’opérations. « Transformer un immeuble de bureaux en logements coûte aujourd’hui entre 20 et 25% plus cher que la construction neuve », précise Joachim Azan. En permettant la densification, avec une augmentation de la constructibilité des immeubles de logements issus de la transformation de bureaux et en exonérant ces opérations de logements sociaux dans les zones non carencées, le gouvernement améliore l’équation économique de ce type d’opérations. Ainsi, d’autres acteurs vont pouvoir développer une telle démarche et participer activement à l’objectif ambitieux de 10 000 logements supplémentaires, issus de la transformation, créés d’ici 2020. Raison pour laquelle Novaxia se propose de mettre en place un baromètre de suivi de ces opérations de transformations de bureaux en logements.
Acteur historique de la transformation de bureaux en logements, Novaxia a récemment créé la Foncière de la Transformation Urbaine, destinée à anticiper l’obsolescence et favoriser à moyen terme la transformation de bureaux en logements. « Via la Foncière de la Transformation Urbaine, nous achetons des actifs encore occupés mais qui ne vont plus convenir au marché parce qu’ils ne répondent pas aux nouvelles exigences que ce soit en matière de nouvelles technologies, d’usages… Nous les transformons en lieux contemporains, modulables, adaptés aux nouveaux enjeux urbains » conclut Joachim Azan.
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