Par Elena Azria, Directrice du développement du Groupe Océanic*, spécialisé dans les secteurs de l’immobilier, de l’investissement locatif et de la gestion patrimoniale.
Les Français s’apprêtent à connaître cette année de nombreux changements sur le plan de la fiscalité avec la mise en place de la « flat tax », l’augmentation de la CSG et la transformation de l’ISF en IFI. Très débattue l’an dernier, la réforme de l’IFI est l’une des plus intéressantes à analyser.
1/ Une assiette fiscale plus faible, sauf exceptions !
Pour les contribuables anciennement assujettis à l’ISF, l’adoption de l’IFI devrait permettre une diminution significative de leur imposition. Avec une assiette de calcul réduite aux seuls actifs immobiliers, les contribuables fortunés ne seront désormais plus imposés sur les actifs financiers qu’ils détiennent.
Sont notamment exclus de l’assiette fiscale de l’IFI les PEA et compte-titres, ainsi que les fonds en euros et les OPCVM détenus au sein d’une assurance-vie. La conservation du seuil d’entrée de 1,3 M€ sur une assiette plus faible permettra à de nombreux contribuables anciennement assujettis à l’ISF de ne pas être soumis à l’IFI à partir de cette année.
Attention toutefois aux subtilités : les parts de SCI, de SCPI et d’OPCI resteront quant à elles prises en compte dans le calcul de l’IFI quel que soit le mode de détention (directe ou via l'assurance-vie). Comme c'était déjà le cas avec l'ancien ISF, l’immobilier affecté à une activité professionnelle sera exonéré, ce qui implique notamment une exonération des biens loués en meublé professionnel.
De nouvelles modalités entrent également en vigueur en ce qui concerne la fiscalité du démembrement de propriété dans le cadre d’une succession : l'usufruitier et le nu-propriétaire du bien seront imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs. La nue-propriété d’un bien sera donc désormais imposable.
L’IFI conserve enfin la déduction des impôts dus sur l’exercice fiscal, ce qui permet de déduire de l’assiette de calcul la taxe foncière et l’IFI lui-même, ce qui était déjà le cas de l’ISF. Néanmoins, la déduction est désormais limitée aux taxes liées à la « propriété des biens », ce qui n’est pas le cas de la taxe d’habitation. Celle-ci n’est donc plus déductible de l’assiette de calcul de l’IFI.
2/ Un nouveau mode de prise en compte des dettes financières
La déduction des dettes du contribuable (déduction du passif) est par ailleurs modifiée par rapport aux règles qui prévalaient avec l’ISF. Seraient exclus les prêts contractés directement ou indirectement auprès d‘un membre du foyer fiscal ou d’une société contrôlée, sauf si l’emprunteur peut justifier le caractère normal des conditions du prêt.
De nouvelles règles s’appliquent également aux prêts « in fine », ces emprunts dont le capital ne se rembourse qu'à l'échéance. Dans le cadre de l'ISF, le capital était intégralement déductible pendant toute la durée du crédit. En matière d’IFI le passif déductible sera recalculé comme si le crédit était amorti de façon linéaire.
Enfin, un mécanisme de plafonnement de déduction des dettes est désormais instauré. Ce plafond s’applique aux ménages dont la valeur du patrimoine imposable est supérieure à 5 M€ et dont les dettes déductibles dépassent 60% de la valeur du patrimoine. Au-delà de ce seuil, les dettes ne seront désormais déduites qu’à 50% dans le calcul de l’IFI.
3/ Stratégies pour réduire son IFI
L’achat de parts de FCPI et de FIP, qui pouvait auparavant permettre de réduire son ISF de 50% à hauteur de l’investissement effectué dans une certaine limite, n’offre désormais plus qu’une simple réduction d’IR. Le montant de l’IFI peut néanmoins être diminué, voire supprimé, en contrepartie de versements à des organismes d’intérêt général.
Il est également possible de réorienter son patrimoine vers des actifs exonérés d’IFI, mais une telle décision doit naturellement s’accompagner au préalable d’une importante réflexion pour bien élaborer sa stratégie patrimoniale. Attention aux risques : l’immobilier reste une valeur-refuge et les actifs financiers sont peu nombreux à offrir des perspectives aussi stables que l’immobilier. Même si l’investissement en immobilier sera donc inévitablement moins prisé par les ménages les plus aisés, celui-ci restera certainement l’un des placements préférés des Français.
*Le Groupe Océanic, basé en Bretagne, en Guyane et à Neuilly-sur-Seine, est spécialisé dans les secteurs de l’immobilier, de l’investissement locatif et de la gestion patrimoniale.
www.groupeoceanic.fr/
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