Le point de vue de Laurent Saint Aubin, Gérant Actions immobilier Europe chez Sofidy
L’indice sous-jacent FTSE EPRA Eurostoxx, dividende net réinvesti, a progressé de +13,75% depuis le début de 2017, illustrant cette année encore la résilience de la performance des foncières cotées (la hausse moyenne annuelle ressort à +13,5% sur les 20 dernières années selon l’IEIF).
Cette bonne performance tient, selon nous, aux éléments suivants :
1/ La prise en compte par les marchés d’un durcissement graduel sur très longue période des politiques monétaires en Europe alors même que la prime de risque, qui mesure l’écart de rentabilité entre le taux offert par les emprunts d’Etat (0,29% pour le Bund allemand à dix ans) et le rendement des actifs immobiliers Prime (en Europe, 3,8% pour les centres commerciaux générant les flux les plus élevés et 3,1% pour les meilleurs immeubles de bureaux selon une compilation d’études CBRE), est au plus haut depuis ces 10 dernières années.
2/ La sensibilité des foncières aux perspectives de croissance en Europe continentale (et l’indexation des loyers - sauf pour le segment résidentiel en Allemagne - qui assure une protection contre tout regain futur de l’inflation), qui s’est déjà traduite en France par une atténuation des mesures d’accompagnement lors des prises à bail et en Allemagne par une progression des loyers économiques dans les métropoles, alors même que les taux de vacance pour les immeubles modernes se réduisent dans l’ensemble de la zone.
3/ Une thématique Fusions/ Acquisitions enfin à l’œuvre dans le secteur
2017 aura vu à cet égard 4 opérations importantes, 2 dans les bureaux qui ont concerné Sponda en Finlande et Axiare en Espagne à des niveaux voisins de l’ANR EPRA et 2 toutes récentes dans les centres commerciaux :
- La première concerne deux acteurs paneuropéens : Hammerson a déposé une offre d’achat en titres sur Intu Properties avec une décote limitée de 5% sur l’ANR de la cible (source Exane BNP Paribas) alors même que cette dernière société est essentiellement présente au Royaume-Uni, un marché fragilisé par le ralentissement de la croissance sous l’effet du Brexit, une densité commerciale élevée et par le développement du commerce électronique.
- La seconde, qui va donner naissance au leader mondial des centres commerciaux, conduira à la prise de contrôle par Unibail-Rodamco de Westfield avec une prime de +7,4% sur la valeur d’expertise estimée incluant les développements en cours (source GSA).
Si l’on s’intéresse aux titres qui ont enregistré les variations les plus importantes au sein de l’indice de référence, il en ressort une nette surperformance :
- Des valeurs d’Europe du Sud - IGD, commerce en Italie : +81,8% - Beni Stabili, bureaux en Italie : +62,6% - Axiare, bureaux en Espagne : +42,9% - Hispania, hôtellerie de vacances en Espagne : +38,8%.
- Du résidentiel allemand une nouvelle fois - Ado Properties, pure player berlinois : +38% - Vonovia, leader sur ce segment et second poids de l’indice de référence dont il représente 9,6% : +32,4% - Deutsche Wohnen, logement avec une prédominance de Berlin et résidences pour personnes âgées : +29,5%.
- Des bureaux - Technopolis en Finlande : +38,2% - Dic Asset AG en Allemagne : +31,8% - NSI aux Pays-Bas : +29,5% - Icade en France : +27,5%. En sens inverse, on notera la sous performance des valeurs de commerce - Deutsche EuroShop en Allemagne : -10% - Carmila : -4,9% - Unibail-Rodamco : +6,8% - Klépierre : +3,3%.
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