Suite l’annulation par le tribunal administratif de Paris le 28 novembre dernier, des arrêtés d’encadrement des loyers, la FNAIM répond, dans une note technique, aux interrogations des particuliers et des professionnels de l’immobilier.
Quelles conséquences immédiates sur le marché de l’immobilier ? Sur le prix des loyers ? Sur les nouveaux baux et ceux en cours ?
Le Gouvernement a fait part de sa volonté de faire appel de ce jugement. Cet appel n’a pour l’instant pas été déposé mais il ne sera pas suspensif. Cela signifie que l’annulation des arrêtés produit un effet immédiat. Toutefois l’Etat peut aussi introduire en référé, un appel pour demander la suspension des effets de la décision.
Il n’y aura pas de flambée des prix
Tout comme Lille, Paris est située dans une zone dite « tendue » et donc soumise aux dispositions du décret annuel relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail. Les loyers ne peuvent donc pas être fixés en totale liberté et une envolée des prix n’est pas à prévoir.
Quelles conséquences immédiates sur les baux en cours ?
Les loyers prévus dans les baux en cours continuent de s’appliquer et l’annulation est sans effet rétroactif. Cela signifie que les propriétaires ne peuvent pas « rattraper » les loyers qu’ils auraient pu percevoir sans appliquer les loyers de référence.
À noter : Les propriétaires lésés pourraient introduire un recours contre l’État en mettant en cause sa responsabilité pour plaider le manque à gagner et demander une indemnisation. Le délai de prescription de cette action serait de 4 ans à compter du 28 novembre 2017.
À la date de renouvellement des baux en cours, on revient à une application du décret annuel dit de blocage des loyers. Concrètement, le loyer pourra être augmenté seulement s’il est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage.
La hausse ne pourra pas dépasser la plus élevée des 2 limites :
- la moitié de la différence entre le loyer habituellement constaté dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement, ou
- si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les critères de décence, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer, à 15% du montant TTC des travaux (augmentation annuelle)
Quelles conséquences sur les nouveaux baux ?
Les loyers de références fixés par l’arrêté ne s’appliquant plus, la suppression de l’encadrement des loyers n’affectera que les nouveaux baux signés après le 28 novembre. Le loyer est toutefois soumis aux dispositions du décret annuel de blocage. Matériellement, cela signifie que le nouveau loyer est au maximum égal au loyer du locataire sortant.
Toutefois, le nouveau loyer peut être réévalué dans les conditions suivantes :
- si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration, ou de mise en conformité avec les critères de décence, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer, à 15% du montant TTC des travaux (augmentation annuelle)
- si le loyer est manifestement sous-évalué : la moitié de la différence entre le loyer habituellement constaté dans le voisinage et le loyer appliqué au locataire sortant
- si le logement a fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer : le nouveau loyer est libre.
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