L’analyse de CAFPI, courtier en crédits immobiliers
Recentrage du PTZ et du dispositif Pinel, suppression des APL Accession, réforme des HLM, tout ou presque a été envisagé par le gouvernement ces derniers mois pour réformer le marché du logement. Plusieurs idées avancées ont fini par être abandonnées ou modifiées face aux levées de bouclier qu’elles ont entrainé. Seule la Loi de Finances définitive, validé par le Conseil Constitutionnel, indiquera ce qui changera. Mais quel que soit le résultat final, 2018 sera une année certainement moins bonne pour le marché de l’immobilier que l’année 2017. Dans ce contexte, Cafpi a défini 2 hypothèses pour l’année à venir.
Les taux continueront leur hausse. Depuis un an, la tendance sur les taux de crédits immobiliers s’est inversée et ils ne cessent de monter de façon lente mais continue. Après des taux historiquement bas (1,18% sur 20 ans en octobre 2016), ils ne cessent de se relever. « Cette hausse est légère, mais continue depuis 1 an, indique Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. La politique menée par la Banque Centrale Européenne, et les politiques commerciales des banques, ont contenu tout risque de hausse brutale. »
Ainsi, en octobre 2017, les emprunteurs pouvaient encore bénéficier de 1,45% sur 20 ans. « Cela reste exceptionnel », prévient Philippe Taboret. Les prévisions du courtier envisagent, sauf événement imprévu, que les taux devraient atteindre les 2% sur 20 ans d’ici la fin de l’année 2018, soit le même niveau qu’en janvier 2016.
1/ Hypothèse favorable : 2018, une très bonne année
Au cas où les réformes inciteraient les particuliers à lancer leurs projets immobiliers, et ne désolvabiliseraient pas une partie de la clientèle, 160 Mds€ de crédits immobiliers devraient être distribués en 2018 pour l’accession à la propriété. « Ces chiffres sont proches de nos prévisions cette année à 163 Mds », précise Philippe Taboret.
La seule vrai conséquence visible de la hausse des taux sera la baisse du nombre de renégociations de crédits. Elles devraient atteindre 24 Mds€ contre 110 Mds en 2017. « Au final, nous tablons sur un volume total de 184 Mds€ de crédits acceptés en 2018 contre 273 Mds en 2017 », conclut-il.
Un marché immobilier stable.. Cette activité sur le financement correspondrait à un marché immobilier en forme. Cafpi envisage dans ce contexte entre 815 000 et 825 000 transactions dans l’ancien, entre 365 000 et 375 000 mises en chantier dans la construction et entre 99 000 et 105 000 réservations dans le neuf. « Nous serions alors proches des chiffres constatés en 2016 », indique Philippe Taboret.
2/ Hypothèse défavorable : le marché se grippe
Le succès des réformes annoncées pour réaliser un choc de l’offre n’est pourtant pas assuré. « Les primo-accédants, qui portent le marché immobilier, risquent de souffrir d’une conjonction de mauvaises nouvelles », souligne Philippe Taboret. Suppression des APL Accession, recentrage du PTZ, hausse des taux de crédit, hausse des prix… autant de facteurs susceptibles de les sortir du marché immobilier. Dans ce cas, l’année 2018 sera plus contrastée.
Dans cette hypothèse, Cafpi prévoit que seuls 164 Mds€ de crédits soient distribués en 2018 (152 Mds€ pour l’accession et 12 Mds€ pour les renégociations). « Il y aurait alors un véritable décrochage du marché du crédit immobilier par rapport aux années précédentes », poursuit-il.
Le nombre de transactions s’en ressentira également : selon les prévisions de Cafpi, ce sont 25 000 transactions dans l’ancien, 20 000 mises en chantier et 9 000 réservations qui pourraient ne pas aboutir.
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