Par Mathias Le Ponner, Directeur général délégué d'Exell Finance et spécialiste des dispositifs de défiscalisation.
Le 25 novembre 2017, les sénateurs ont voté la suppression de l’ISF dans son intégralité, considérant par la voix du rapporteur général Albéric de Montgolfier que « la pierre-papier et l'investissement locatif sont inclus dans le périmètre de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), alors même qu'il s'agit indéniablement de placements productifs qui contribuent au dynamisme de l'économie française, tout en répondant aux besoins des ménages et des entreprises ». Pour Mathias Le Ponner, la mise en œuvre de l'IFI s'inscrit dans une politique plus globale du logement qui n'est pas sans inquiéter les professionnels du secteur et qui pose plusieurs problèmes.
1/ Alors que l'ISF a rapporté près de 5 Mds€ en 2016, le rendement de l'IFI ne devrait pas dépasser 850 M€.
2/ La mise en place du prélèvement forfaitaire unique, dont le périmètre exclut les revenus fonciers, va créer un différentiel de taxation considérable entre les détenteurs de valeurs mobilières et les propriétaires de biens immobiliers. En effet, si l'on compare un capital rapportant 10 000 € de revenu par an :
Dans le cas où le capital est placé en bourse :
- À partir de 2018, ce capital n'est plus concerné par l'IFI alors que précédemment il rentrait dans l'assiette de calcul de l'ISF.
- La plus-value réalisée, ou rendement, provenant de ce capital bénéficiera de la nouvelle flat tax de 30% (comprenant 12,8% de PFL* +17,2% de contributions sociales), soit un gain significatif par rapport à l'ancien calcul (24% de PFL +15,5% de CS).
- Le gain net sur valeur immobilière sera donc de 7 000€, contre 6 050€ pour l'ancien calcul.
Dans le cas où le capital est placé dans des biens immobiliers :
- Ce capital rentrera chaque année dans l'assiette de calcul de l'IFI.
- Les revenus réalisés provenant de ce capital subiront une augmentation de leur fiscalité puisqu'ils seront taxés au barème progressif de l'impôt sur le revenu de 30% auquel s'ajoutent les 17,2% de contributions sociales, par rapport à 15,5% pour l'ancien calcul.
- Le gain net sur les revenus fonciers sera donc de 5 280€, contre 5 450€ pour l'ancien calcul.
Le nouveau média consacré à l'investissement immobilier 
3/ Alors que le capital mobilier échappera à l'impôt sur la fortune tout en bénéficiant d'allègements sur la fiscalité de sa plus-value, le capital immobilier restera assujetti à l'impôt sur la fortune tout en subissant un alourdissement de sa fiscalité sur le revenu.
Or l'investissement immobilier représente 18% de la valeur ajoutée de l'économie française, soit 8% de l'emploi total et l'investissement locatif en nourrissant la construction de logements contribue au dynamisme du marché de l'immobilier.
À l'heure où 500 000 logements manquent en France, les mesures contenues dans le budget 2018 n'offrent pas de bonnes perspectives pour le secteur.
*PLF : prélèvement forfaitaire libératoire
Exell Finance, qui appartient au Groupe Pelège depuis avril 2017, est spécialiste de l'analyse et du conseil en matière de solutions défiscalisantes.
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