Tribune de Thomas Abinal, Co-fondateur de Monetivia, société française spécialisée en immobilier et en gestion de patrimoine, partenaire d’Allianz.
Investir dans l’immobilier, est-ce bien raisonnable ?
La question se pose quand on regarde à quel point l’investissement immobilier dans l’ancien a été frappé ces dernières années par de nombreuses mesures dissuasives. Vilipendés par un gouvernement qui créé ces jours-ci un nouvel « Impôt sur la Fortune Immobilière » et un Président qui fustige la « rente immobilière », les investisseurs en immobiliers se voient aujourd’hui frappés par une nouvelle augmentation de la taxation de leurs revenus locatifs. La fameuse CSG/CRDS (initialement à 1,1% lors de sa création) va en effet passer à 17,2% avec comme conséquence que bon nombre de bailleurs vont voir leurs revenus locatifs taxés à 47,2% - les plus fortement taxés l’étant à hauteur de 62,2%. A ceux qui pensaient que le summum avait été atteint sous l’ère Hollande avec la loi ALUR de mars 2014 et son encadrement des loyers, il n’en est rien !
La nue-propriété, la solution ?
Dans ce nouveau paysage, une nouvelle approche émerge qui paraît séduisante : l’investissement en nue-propriété.
Pour rappel, l’investissement en nue-propriété consiste à acheter un bien immobilier en confiant le soin à un autre d’en jouir ou d’en retirer des revenus locatifs pendant un temps donné. D’un point de vue économique, les revenus que l’on peut retirer du bien sont différés en échange d’une réduction de prix à l’achat. Celle-ci correspond à la valeur des loyers auxquels l’investisseur renonce : c’est comme s’il encaissait immédiatement sous forme de réduction de prix les loyers futurs qu’il laisse à un autre le soin de percevoir pendant une certaine durée.
Premier avantage de ce type d’approche : une sécurité très forte pour l’investisseur qui achète un bien tangible moins cher que sa valeur actuelle en pleine propriété. Il bénéficie ainsi d’une rentabilité « mécanique » sachant qu’en fin de période 100% de la valeur du bien lui reviendra. Cela en fait un excellent outil d’épargne-retraite. A l’heure où chacun sent bien qu’il doit se faire sa propre retraite par capitalisation, l’investissement en nue-propriété est un excellent outil de capitalisation avec – contrairement à beaucoup d’autres dispositifs - zéro frais de gestion pendant toute la durée de la capitalisation.
Le deuxième avantage, et non le moindre, qu’offre l’investissement en nue-propriété a trait à la fiscalité du démembrement de propriété. A l’entrée, les loyers sont captés sous forme de réduction de prix et ne sont donc pas soumis à la lourde fiscalité des revenus fonciers. Et à la sortie, la réduction de prix qui a été empochée initialement n’est pas taxée au titre des plus-values (à condition que le bien acquis soit revendu ultérieurement après reconstitution de la pleine propriété). Sans oublier que l’investisseur en nue-propriété fait aussi des économies en termes de droits notariés.
En résumé, l’investissement en nue-propriété permet d’engranger des loyers dans des conditions avantageuses et sans aucun aléa locatif. Une approche qui a de l’avenir dans l’environnement actuel.
Les vertus sociétales de la nue-propriété
La nue-propriété est non seulement intéressante pour les investisseurs mais elle a aussi des vertus sociétales quand ce sont les personnes âgées qui y en sont les vendeurs.
En vendant la nue-propriété de leurs biens, les seniors peuvent rendre liquide leur patrimoine immobilier qui est sans conteste la plus belle épargne-retraite qui ait jamais existé du fait du puissant cycle à la hausse qu’a connu l’immobilier ces dernières décennies. Ils se donnent ainsi les moyens de leur bien vieillir à domicile, ce qui est dans l’intérêt de la collectivité au regard des coûts des structures médicalisées. Avec les liquidités obtenues, ils peuvent en effet faire des travaux d’adaptation du logement, financer des services d’aide à domicile mais aussi aider leurs descendants. En leur donnant la possibilité d’hériter avant l’heure, ils leur évitent le piège de l’héritage à 60 ans - âge moyen auquel on hérite en France - un âge où les 2/3 de la vie d’adulte sont derrière soi.
Bref, l’investissement en nue-propriété peut être un contrat gagnant-gagnant intergénérationnel réunissant d’un côté une génération âgée qui souhaite rendre liquide son épargne immobilière pour la réintroduire dans l’économie et créer ainsi des emplois ; de l’autre la génération suivante qui a besoin de se constituer une retraite par capitalisation.
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