« Avant la rénovation énergétique, sécurisons l’entretien des copropriétés ! » par Edouard-Jean Clouet, cofondateur de MeilleureCopro.
Sur le ring, deux parties prêtes à se battre.
- D’un côté, les Pouvoirs Publics qui accumulent les contraintes réglementaires dans un but de sécurisation ou de lutte contre le réchauffement climatique ;
- de l’autre, les copropriétaires qui n’arrivent même plus à payer leurs charges courantes...
La priorité ? Créer un fonds de garantie public pour sécuriser le paiement des charges courantes, préalable essentiel à l’investissement lié à la rénovation énergétique.
Bien sûr, personne n’est contre l’idée d’améliorer la sécurité ou de mettre en place des solutions pour réduire la consommation d’énergie ou les émissions de gaz à effet de serre qui réchauffent la planète. Dans un monde idéal, tout serait fait en temps et en heure. Oui, mais voilà. Ces dernières années ont été difficiles pour les copropriétaires qui ont vu s’ajouter aux charges courantes des charges exceptionnelles conséquentes, liées à une réglementation toujours plus imaginative : mise aux normes des ascenseurs, remplacement des canalisations en plomb, répartiteurs de chaleur obligatoires... Aujourd’hui, 100 902 copropriétés n’arrivent plus à faire face, selon l’ANAH.
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Une explosion des impayés…
La réalité est que l’augmentation des charges de copropriété a été 3 fois supérieure à celle de l’inflation, et donc à celle des salaires, depuis l’an 2000 ; les charges représentent désormais 40 Mds€/par an selon la FSCC*.
Ce décrochage exceptionnel explique des taux d’impayés pouvant dépasser 25% du budget sur certains immeubles avec, par exemple, plus de 40% de copropriétés en difficulté en Seine-Saint-Denis, d’après l’ANAH ! En 10 ans, le nombre de procès à l’encontre de copropriétaires « mauvais payeurs » a explosé de 38% selon le Ministère de la Justice.
… qui engendre une dégradation du bâti
Premiers impactés par ces impayés : l’entretien et la rénovation de l'habitat. Dans ces copropriétés fragiles, les appels de charges pour travaux honorés par les copropriétaires « bons payeurs » sont finalement utilisés pour compenser l’absence de paiement des charges courantes par les « mauvais payeurs ». Les travaux d’entretien et de rénovation ne pouvant être faits, les bâtiments se dégradent et les appartements perdent de leur valeur.
Certes, la loi prévoit que les syndics peuvent forcer les copropriétaires « mauvais payeurs » à vendre leur bien afin de récupérer les charges impayées. Mais on le sait : pas facile avant plusieurs années de procédure… Et de plus, ces « mauvais payeurs » sont parfois les premières victimes, n’ayant tout simplement pas les moyens financiers de faire face. Dans ces conditions, le fonds travaux imposé par le loi ALUR n'y changera rien, les copropriétaires en défaut de paiement ne l'abondant pas plus que les charges courantes...
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La solution : créer un fonds de garantie pour les charges courantes… Un fonds de garantie d’Etat sur les charges impayées résoudrait plusieurs problèmes à la fois :
- en payant immédiatement les appels de charges à la place du "mauvais payeur", la copropriété bénéficierait d'une trésorerie normale pour financer l’entretien et les travaux de rénovation ;>
- en prenant une garantie sur le bien du "mauvais payeur", le fonds de garantie lui laisserait un certain temps pour s’organiser et rembourser sa dette, dans une logique d'accompagnement social ;
- en cas d'incapacité du copropriétaire in fine à rembourser sa dette, le produit de la vente rembourserait les sommes avancées par le fonds, avec un impact nul pour la dette de l’Etat.
Avec ce mécanisme, 1 milliard d’€ seraient, de manière certaine, réinjectés dans l'économie réelle du bâtiment par les syndics et leurs clients, avec la possibilité de réallouer tout ou partie des 147 M€ subventionnés par l’ANAH chaque année pour la rénovation des copropriétés. C'est enfin autant de liquidités qui viendraient renforcer la trésorerie des PME du BTP, souffrant des retards de paiement des copropriétés.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir