Selon le 25ème observatoire du crédit immobilier de Meilleurtaux.com :
- Les taux finalement toujours très bas avec des conditions plus favorables aux banques ;
- Un pouvoir d’achat immobilier qui reste très bon en régions
- Une grande interrogation à venir sur l’assurance emprunteur
- Un dispositif très contraignant sur la domiciliation bancaire
Des taux finalement toujours bas
Malgré une légère remontée en fin d’année dernière et début d’année 2017, les taux des crédits sont finalement restés très bas. Mieux encore, les barèmes des banques reçus au cours des dernières semaines font état de légères baisses. Qui plus est, la situation notamment pour les banques est plus favorable qu’au début du printemps avec un marché obligataire qui s’est détendu depuis les élections présidentielles et qui leur permet de se financer moins cher sur les marchés entraînant par effet de ricochet une très légère détente récente sur les taux des crédits aux particuliers.
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Conséquence, aujourd’hui un taux moyen se négocie toujours sous la barre des 2% pour la totalité des durées :
- 1,53% sur 15 ans
- 1,74% sur 20 ans
- 1,95% sur 25 ans
« Ainsi, près de 9 banques sur 10 proposent des taux inférieurs à 2,10% sur 20 ans et 7 sur 10 sous la barre des 1,90%. Qui plus est, 1/3 des banques offrent des taux inférieurs à 1,70% alors qu’elles étaient seulement 10% cet été. Pour rappel, début 2016, aucune banque ne proposait alors de taux inférieurs à 2,10% » explique Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.com
Pouvoir d’achat immobilier : une réalité loin des lieux communs
Très souvent, on répète que les prix en France sont trop élevés et que cette situation ne permet pas aux Français de bien se loger. Nous avons donc souhaité illustrer une réalité qui est finalement assez loin des lieux communs, les taux bas actuels permettant d’accéder à l’emprunt avec des revenus beaucoup moins élevés qu’il y a quelques années. En effet, pour emprunter 200 000€ sur 20 ans aujourd’hui, il faut gagner 2 960€ nets par mois et pour emprunter 150 000€, c’est encore moins car 2 220€ nets par mois suffisent et cela pour le foyer, non par personne.
Or, à l’exception de Paris, Bordeaux et Lyon où les prix ont fortement augmenté, il est aujourd’hui possible de financer avec 200 000€ un 3 pièces dans ¾ des grandes villes et même 4, voire 5 pièces dans la moitié d’entre elles.
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Assurance emprunteur : le changement c’est maintenant ?
Malgré une législation de plus en plus favorable, force est de constater que le marché de l’assurance emprunteur alternatif ne parvient pas à décoller. « L’assurance emprunteur dite déléguée représente aujourd’hui moins de 15% des contrats et cela pour plusieurs raisons notamment la méconnaissance du dispositif par les emprunteurs, malgré un éveil progressif de certains clients (35% de demandes pour des changements d’assurance via la Loi Hamon en août 2017 et 11% en octobre 2016) et aussi et surtout les réticences que les clients rencontrent toujours dans nombre d’établissements bancaires. » explique Maël Bernier « Et pourtant, pour un emprunt de 200 000€, la différence entre un contrat groupe et un contrat dit délégué à couverture équivalente peut dépasser 10 000€ sur l’ensemble du crédit »ajoute-t-elle.
Un changement majeur se profile cependant : à compter du 1er janvier 2018 toutes les personnes qui détiennent un crédit immobilier pourront changer d’assurance en cours de prêt et ce quelle que soit la date de signature initiale, moyennant différences étapes à suivre.
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Et la domiciliation bancaire : le crédit, l’assurance mais aussi…
Au-delà du taux du crédit et du taux de l’assurance emprunteur, le coût de la banque au quotidien qui ne cesse par ailleurs d’augmenter mérite que les emprunteurs s’intéressent également à ce point lors de la signature de leur crédit. Si les différences sont là aussi notables selon les établissements, la mobilité bancaire peut être rendue paradoxalement difficile avec la nouvelle ordonnance sur la domiciliation bancaire lors de la signature d’un prêt immobilier. En effet, à compter du 1er janvier 2018, les banques pourront exiger en échange d’un avantage préférentiel consenti (taux plus bas par exemple), la domiciliation des revenus de l’emprunteur et cela pour une durée maximum de 10 ans. « Quand on sait qu’un crédit a une duration moyenne de 7 ans, l’enjeu est de taille car en réalité le client va se retrouver captif de sa banque, sous peine de perdre son avantage préférentiel (par exemple un taux plus bas) s’il décide de changer de banque en cours de crédit » explique Maël Bernier « Dans l’esprit, c’est assez contraire à la Loi Macron sur la mobilité bancaire ; les emprunteurs peuvent légitimement s’interroger sur l’évolution annuelle des frais … alors qu’ils peuvent être engagés sur 10 ans pour leur banque au quotidien » ajoute Hervé Hatt. Il est donc indispensable d’examiner aussi les frais de banque au quotidien facturés par chaque établissement, en étant conscient qu’ils peuvent changer chaque année.
Evolutions et prévisions
Après des records en 2016, 2017 sera à nouveau une année exceptionnelle toujours soutenue principalement par des taux très bas et des aides à l’accession qui ont également contribué à booster l’accession à la propriété.
Pour les perspectives d’évolution, le marché devrait rester dynamique avec des taux toujours bas qui resolvabilisent nettement les classes moyennes notamment en régions malgré la problématique des contrats précaires qui reste réelle. Cependant, les futurs emprunteurs devront être vigilants, au-delà du taux de leur crédit et de celui de l’assurance, au coût de la banque au quotidien du fait de l’ordonnance sur la domiciliation bancaire.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir