Tribune de Quentin Romet, Président d’Homunity, plateforme de crowdfunding destinée à financer la promotion immobilière résidentielle et tertiaire, ainsi que la rénovation d’ensemble immobilier.
Lundi 11 septembre, Bruno Le Maire, ministre de l’Economie et des Finances s’exprimait au sujet des derniers arbitrages concernant le budget 2018 de la fiscalité du capital. Il est revenu sur les principales réformes qui seront effectives dès janvier 2018, notamment l’instauration d’un Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), aussi appelée Flat Tax, la hausse de la CSG ou la création de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). L’occasion pour Homunity, de faire le point sur ces futures mesures et leurs enjeux pour l’économie participative.
Alléger la fiscalité du capital avec l’IFI
Relancer la croissance en allégeant une partie de la fiscalité, c’est l’objectif que le gouvernement se fixe avec la création de l’IFI. Comme son nom l’indique, il concernera uniquement l’ensemble du patrimoine immobilier des ménages. Le seuil d’entrée (fixé à 1,3 Mds€), les taux et l’abattement de 30% sur la résidence principale ne changent pas. Le gouvernement a également précisé que l’immobilier affecté à l’exploitation de l’entreprise d’un contribuable n’était pas concerné par l’IFI. En définitive, l’essentiel de la réforme vient du retrait des valeurs mobilières dans le calcul de cet impôt (cela comprend les titres en action ou obligation, les revenus issus de certains livrets et autres solutions d’épargne).
Comprendre l'économie durable pour s'y investir
Evidemment cette mesure laisse sceptique certains professionnels du secteur immobilier qui craignent une baisse des investissements dans la pierre dans les années à venir au profit d’autres types de placements. Assimiler la propriété immobilière à une « rente » plutôt qu’à un investissement productif risque d’avoir certaines conséquences dans les comportements et stratégies des investisseurs. C’est justement l’effet recherché de manière claire et transparente par le nouveau gouvernement d’Emmanuel Macron dans sa politique générale de réorientation de l’épargne des Français vers l’économie réelle. C’est d’ailleurs dans la même optique que la flat tax à 30% sera envisagée dès janvier 2018.
Le PFU, une imposition simple et unique
La flat tax, réforme phare du calendrier fiscal du gouvernement, a pour objectif d’inciter les investisseurs à diversifier leurs placements notamment vers des solutions propices au développement d’une économie dite productive et créatrice de richesses. Dès le 1er janvier 2018, cet impôt à taux forfaitaire unique de 30%, sera appliqué aux intérêts, dividendes et plus-values de cession de valeurs mobilières. Sont donc concernés les revenus issus de la plupart des placements financiers (y compris SICAV monétaires). L’exonération des livrets d’épargne populaire (Livret A, LDD) est cependant maintenue. Mais le PEL et les contrats d’assurance-vie rentrent dans le cadre de cette uniformisation fiscale.
Les investissements dans le crowdfunding immobilier considérés comme revenus mobiliers, seront également soumis au PFU. L’imposition sur les revenus représentera alors 12,8% et les prélèvements sociaux imposeront les contribuables, à hauteur de 17,2%.
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A qui profitera la Flat Tax ?
Les contribuables imposées dans les tranches égales ou supérieures à 30%, seront gagnants. En effet, les revenus des placements, comme les dividendes ou intérêts, étaient à ce jour soumis au barème d’imposition progressif qui varie selon le revenu des ménages. Concrètement, plus les revenus étaient conséquents, plus le contribuable était imposé, jusqu’à la tranche des 45%. L’imposition subie par un foyer dont la tranche fiscale est de 45%, peut ponctionner jusqu’à 60,5% des revenus mobiliers.
La flat tax permettra donc aux foyers les plus imposés, de faire de belles économies en supprimant tous les taux d’imposition qui dépassent 30%. Un bel allègement fiscal qui pourrait représenter une baisse de près de moitié du poids fiscal pour certains ménages, en réduisant leur imposition de 14 à 28 points.
De nouvelles mesures fiscales qui font la part belle au crowdfunding
Le crowdfunding pourrait bien devenir une alternative intéressante dans cette réorientation des comportements d’investissement. Déjà en mars 2016, lors des 3e Assises de la Finance Participative à Bercy, Emmanuel Macron reconnaissait le potentiel économique du crowdfunding qu’il ne considère pas comme un épiphénomène dans l’épargne des Français, au contraire. Les mesures votées en 2016 ont permis de favoriser l’essor des plateformes et de développer le financement participatif dans un environnement adapté.
Les nouvelles réformes fiscales quant à elles devraient avoir des conséquences plus ou moins directes sur les perspectives de développement des acteurs du crowdfunding notamment immobilier, comme Homunity. L’investissement participatif dans l’immobilier sur les plateformes agréées par l’AMF se fait majoritairement via la souscription à des obligations. Les revenus générés lors du remboursement sont alors de types mobiliers donc concernés par le PFU. Dans ce cas, le principe d’un impôt unique pourrait permettre d’élargir le nombre d’investisseurs à des catégories issuesdes tranches d’imposition supérieures, qui pouvaient être taxées jusqu’à 60% sur ce type de placements. En parallèle, avec le retrait des valeurs mobilières du calcul du nouvel IFI, c’est également une bonne nouvelle pour les acteurs du crowdfunding.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir
La création de l’IFI, centré sur le patrimoine immobilier, risque également d’avoir des conséquences sur certains types de placements de la pierre-papier comme les SCPI, OCPI et autres investissements immobiliers classiques. En privilégiant les revenus de capitaux mobiliers et plus-values mobilières, le gouvernement pourrait amorcer une potentielle baisse des investissements dans l’immobilier pur au profit d’investissements voisins comme le crowdfunding. Sachant qu’en 2016 le marché des SCPI et OCPI représentait 52,2 Mds€ de capitalisation, faisant de la France la 2e place européenne en termes de fonds immobiliers non cotés destinés au grand public, une redirection de ces montants collectés vers le financement participatif immobilier serait une belle opportunité de croissance du secteur. Le sort des SCPI est encore assez incertain. Elles ne devraient pas bénéficier du PFU qui ne s’appliquerait qu’aux dividendes et plus-values de cession de valeurs mobilières, et devraient donc rester concernées par l’IFI et l’imposition sur le revenu associée.
L’instauration du PFU et la création de l’IFI vont donc permettre de rebattre les cartes de l’épargne et permettre à certaines solutions de diversification de devenir plus attrayantes. Dans un contexte où l’enjeu est de favoriser des investissements productifs et de valoriser la prise de risques et l’innovation pour dynamiser l’économie réelle et créer de nouvelles richesses, cette nouvelle fiscalité pourrait bien changer le visage de l’épargne des Français.
