Le Crédit Foncier nous fait découvrir au cours de cet été 2017, une grande figure de l’immobilier, son œuvre et sa résonance actuelle.
Après Georges-Eugène Haussmann, Paul Delouvrier, André Pux, Jules Siegfried, Napoléon III, Jean Dollfus, Le Corbusier et les frères Pereire (Isaac et Emile), ce 9ème épisode est consacré à Robert de Balkany (1931-2015), l’un des promoteurs les plus emblématiques du XXe siècle. On lui doit en particulier le concept des grands centres commerciaux associés à des ensembles résidentiels.
Qui est-il ? : un homme d’affaires
Robert Zellinger de Balkany, fils d’un entrepreneur de travaux publics hongrois naturalisé français, n’exerça pratiquement jamais la profession d’architecte à laquelle le destinaient ses études aux Etats-Unis. Dès son retour en France, il s’orienta rapidement vers la promotion immobilière, suivant l’exemple de son père.
De son séjour en Amérique, il rapporta l’idée d’implanter de grands centres commerciaux, ce qui contribua à dessiner des modes d’habitat et de consommation entièrement nouveaux en France, celui des centres commerciaux intégrés aux grands ensembles de copropriété.
Le contexte : l’âge d’or de la promotion immobilière
Devant l’ampleur des chantiers de la reconstruction, imposés autant par les ravages de la Seconde Guerre mondiale que par l’explosion démographique et l’exode rural, la politique de l’État en matière de logement se révéla notoirement insuffisante. Le contexte fut éminemment favorable à des promoteurs privés audacieux et novateurs qui surent également tirer profit du boom économique des Trente Glorieuses (1946-1975).
L’exceptionnelle progression du pouvoir d’achat des Français stimula l’apparition de nouveaux types de commerces généralistes, à l’image de ce qui se faisait aux Etats-Unis, l’ouverture du premier hypermarché Carrefour, en 1963 à Sainte-Geneviève-des-Bois, en étant le premier et le plus spectaculaire exemple.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir
Quelle est sa contribution dans l’immobilier : la naissance des grands centres commerciaux
Robert de Balkany, connu pour son sens des affaires, a su transformer les besoins des Français en opportunité pour lui : il construira des grands ensembles résidentiels et popularisera en France le concept des grands centres commerciaux.
Les grands ensembles de copropriété
Robert de Balkany fut à l’origine de nombreux grands ensembles de copropriétés en Ile-de-France : Elysée 1, Elysée 2, Parly 2, Grigny 2, Chevry 2… Aménagés en proche banlieue parisienne, en parallèle des villes nouvelles de Paul Delouvrier, ces ensembles étaient révolutionnaires à l’époque du fait de :
- Leur taille : notamment Parly 2, construit en 1966, au Chesnay dans l’ouest parisien, considérée comme la plus grande copropriété d’Europe avec près de 7 500 appartements abritant 18 000 habitants.
- Le confort des logements : alors qu’à cette époque le parc immobilier français était en partie insalubre, beaucoup de logements n’avaient ni toilettes ni accès à l’eau courante, Robert de Balkany se mit à proposer des logements tout confort. Implantées dans la verdure, ces mini-villes nouvelles furent situées près des centres commerciaux et des services de loisirs (tennis, piscines, clubs hippiques…). A l’époque, ces logements se voulaient le lieu d’habitation des jeunes cadres dynamiques.
- Le dispositif de communication : jamais autant de moyens n’avaient été investis en publicité dans le secteur.
Nouveau concept des grands centres commerciaux
A proximité de ces ensembles résidentiels, Robert de Balkany perçut l’évolution du mode de consommation et eut l’idée d’implanter de grands centres commerciaux. Calquées sur le modèle américain, ces structures ont considérablement bouleversé le commerce, à l’époque limité aux petites surfaces commerciales et à l’arrivée récente des supermarchés et hypermarchés. Robert de Balkany avait pour vocation de réunir plusieurs enseignes dans une même galerie, couverte et consacrée au plaisir de consommer.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir
En 1969 naîtra alors son premier centre commercial, Parly 2, du même nom que l’ensemble de logements privés qu’il a construits quelques années plus tôt. C’est la première fois que les Français retrouvent un nombre aussi important de magasins (150 magasins disposés sur trois niveaux) et une telle offre de services (3 hypermarchés, plusieurs restaurants, 2 cinémas, 2 banques, 3 000 places de parking). Parly 2 resta longtemps le plus grand centre commercial d’Europe.
Fort de son succès, Robert de Balkany déclina son concept dans la France entière et créa les centres commerciaux régionaux d’aujourd’hui : Rosny 2, Vélizy 2, Evry 2, Ulis 2, La Part-Dieu à Lyon… Son entreprise, Shopping Center Company, connut ensuite une renommée internationale.
La place du Crédit Foncier
Le Crédit Foncier est depuis toujours un acteur clé du financement des investissements immobiliers engagés par les opérateurs privés. Dans les années 1950, la promotion immobilière privée se vit porter par les mesures d’aide à la pierre et l’augmentation considérable du pouvoir d’achat des Français. Le Crédit Foncier et le Comptoir des Entrepreneurs furent alors les seuls habilités à octroyer des prêts aux constructeurs à hauteur de 70 % du montant des travaux.Ces prêts étaient accompagnés d’intéressantes exonérations fiscales pour les constructeurs.
Par ailleurs, une prime annuelle de 600 francs par mètre carré était versée pendant 20 ans à l’acquéreur d’une résidence principale par un nouveau propriétaire. C’était le début du logement aidé.
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