Eclairage de Pierre Aussedat, Expert immobilier, spécialisé en biens ruraux
Si cette année encore, l’indicateur SAFER annonce une tendance haussière avec un prix moyen de 4 100€ par hectare, la majorité des professionnels de la transaction forestière reconnaissent que ce montant retenu par l’indicateur parait très faible. En effet, s’il existe quelques transactions réalisées en-dessous de 4 100€ l’hectare, celles qui explosent ce seuil sont fréquentes : 15 000€ l’hectare, 20 000€ l’hectare voire plus.
Bien entendu, il est encore possible de trouver des forêts à moins de 3 000€ l’hectare sur des secteurs forestiers très défavorisés, mais il n’est pas rare d’atteindre 10 000€, 15 000€ voire 20 000€ l’hectare pour des forêts de qualité, à fort potentiel sylvicole.
Retour sur le calcul
En divisant le volume d’affaires pour la vente des forêts en France en 2016, soit 1,444 Mds€ par le volume de surfaces échangées - soit 120 000 hectares -, nous arrivons à une moyenne de 12 033€ l’hectare. Cette moyenne ne peut pas faire foi car elle contient des valeurs annexes tels que des maisons et des terres sur des biens mixtes. Mais notons que la différence est énorme, presque 3 fois plus que le chiffre de 4 100€ avancé par l’indicateur…
Pourquoi un tel écart ?
Ce prix moyen de 4 100€ l’hectare annoncé écarte certaines transactions, notamment les plus fortes. De plus, il est minoré lorsque le bien est mixte pour tenir compte de la valeur du bâti ou des terres agricoles qui composent l’ensemble. D’après ce que nous comprenons, lorsqu’un bâti se trouve sur la forêt vendue, une soustraction de 184 000€ peut être effectuée (prix moyen des maisons à la campagne…) pour obtenir l’indicateur. Tous ces aménagements rendent ce chiffre aléatoire.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir
Ce qui est sûr : le marché est orienté à la hausse
C’est logique car la demande est forte et l’offre restreinte. Le placement en forêt est rassurant et très compétitif dans un contexte de taux bas. Le marché du bois frémit et les signaux pour le chêne et le résineux sont bons. Les transactions de forêts de plus de 100 hectares sont rares : on compte seulement 130 transactions en 2016. Les moyennes de prix en forêt sont toujours aléatoires. Pour une bonne forêt de production, la valeur du stock de bois peut représenter plus de 90% du prix. Ce stock évolue nécessairement d’une forêt à une autre et en fonction de la sylviculture qui y est pratiquée. D’une parcelle à une autre la valeur d’une forêt peut varier du simple au triple.
Rien ne remplace l’estimation d’un professionnel pour déterminer la valeur d’une forêt
Lors d’une transaction, pour connaître la valeur de sa forêt est de faire un inventaire en plein, compter arbre par arbre, en identifiant les qualités, le cabinet Pierre Aussedat propose systématiquement ce travail qui est gage de clarté pour le vendeur et pour l’acquéreur.
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