Rachid Laaraj, fondateur de Syneval, courtier en syndic, réagit à l’étude de l'UFC-Que Choisir et l’ARC*, qui ont analysé les tarifs pratiqués par les 5 principaux syndics, laissant apparaitre des hausses tarifaires.
*Association des responsables de copropriété
La loi ALUR a permis de mieux encadrer la profession de syndic de copropriété, notamment en imposant un contrat-type forfaitisant les prestations proposées et une obligation périodique de mise en concurrence du mandat de syndic. Si les cabinets indépendants ont globalement joué le jeu, les groupes ont plutôt cherché à détourner l’esprit du texte en tentant de vider les contrats de leur substance : afin de pouvoir afficher une hausse limitée des honoraires de base d’une année sur l’autre, ces derniers ont souvent diminué drastiquement le nombre de visites ou réduit la présence en AG uniquement aux heures ouvrables. De cette manière, les visites supplémentaires et la présence en AG le soir font dorénavant l’objet d’une facturation annexe, contrevenant à l’esprit « forfaitaire » du contrat-type. Aux copropriétaires d’être vigilants :
- Le nombre de visites doit être cohérent avec la taille de la résidence : 1 seule visite pour une résidence de 100 logements est très clairement insuffisante ; 6 visites semblent un minimum.
- La présence du gestionnaire en AG doit correspondre aux horaires traditionnels de la résidence, soit dans 90% des cas le soir.
- Le nombre de réunions du conseil syndical en présence du gestionnaire doit également correspondre à la taille et à la complexité de la copropriété. Ex : 4 conseils syndicaux en soirée pour une résidence d’une centaine de logements.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir
Les prestations annexes ne sont pas épargnées et affichent des écarts d’un cabinet à l’autre difficilement justifiables. Deux prestations se démarquent :
- L’état daté, soit le questionnaire complété par le syndic lors de la vente d’un appartement, fait l’objet d’une facturation moyenne de 462€ à Paris, 424€ en Ile-de-France (hors Paris) et 361€ à Lyon. Néanmoins le rapport d’un syndic à l’autre varie de 1 à 6 : de 120€ à 720€.
- L’immatriculation initiale de la copropriété, formalité imposée par la Loi ALUR et visant à enregistrer toutes les copropriétés d’ici le 31 décembre 2018. Cette prestation, qui fait l’objet de facturation parfois folklorique, jusqu’à 1 800€, alors que certains cabinets le facturent 120€, soit un rapport de 1 à 30 !
Une nouvelle loi visant à remettre à plat le contrat-type ne semble pas nécessaire : mettons déjà en application les dispositifs prévus et non réalisés. La Loi ALUR prévoyait notamment un plafonnement des tarifs annexes de recouvrement et de mutation (notamment l’état daté) mais cela fait plus de 2 ans que ce décret se fait attendre alors que cette disposition permettrait d’éviter de nombreux abus. En espérant que le nouveau gouvernement s’empare de ce sujet.
