Par Philippe Buyens, Directeur général de Capifrance, Conseiller Immobilier
Quand on pense vendre ou acheter son logement, on pense toujours à l'aspect pécuniaire : celui qui cède son bien veut légitimement en tirer le meilleur montant et celui qui acquiert entend payer le juste prix. Idéalement, chacun voudrait faire une bonne affaire...
Alors pour que chacune des parties soit satisfaite, doit-on se faire assister d'un professionnel de la transaction ? Près de 2 ménages sur 3 font ce choix, essentiellement par souci d'une plus grande efficacité dans la recherche, soit du logement souhaité, soit de l'acheteur du bien à vendre. La préoccupation de la sécurité juridique n'est en général pas dans les esprits. Et pourtant, elle est majeure car c’est dans ce cas précis que la mission du professionnel de l’immobilier prend tout son sens.
Il faut dire que les Français, gâtés par la protection de leur vie courante par le droit, ont fini par considérer qu'ils ne risquaient rien lorsqu'ils vendaient ou achetaient leur logement : tout le processus de cession et d'acquisition d'un bien immobilier est encadré de façon stricte par la règlementation, a fortiori si un professionnel intervient car ses activités sont elles-mêmes étroitement codifiées et contrôlées. A la fin, on sait aussi qu'intervient un délégataire de l'autorité publique, le notaire, qui authentifie l'acte qui va lier les parties au contrat. La France est sans conteste le pays dont les transactions immobilières résidentielles sont les plus rassurantes.
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En somme, les vendeurs comme les acquéreurs se considèrent à juste titre protégés dans leurs projets. Pour autant, ils ont tort de considérer que la dimension juridique de la cession et de l'acquisition ne les concerne pas. Il y a bel et bien des clés de sécurisation à prendre en considération tout au long de la transaction, côté vendeur comme côté acquéreur. La plus importante n'est pas l'acte authentique comme on pourrait l’imaginer mais l'avant-contrat, plus communément appelé promesse de vente ou compromis de vente. C'est en effet ce document qui va figer l'accord des deux parties sur le bien en lui-même, sur le prix et préciser les modalités de la transaction. A ce stade, les juristes disent que l'accord formé est réputé parfait : l'expression est claire. On dit également de l'acte authentique qu'il est la réitération de l'avant-contrat, pour preuve que la première convention est primordiale et qu'elle consigne la quasi-totalité des engagements réciproques. Il importe que l'acte qui scelle cet accord n'oublie aucune précaution et offre aux parties la plus grande transparence sur les conditions de l'opération.
Le législateur français, récemment encore avec la loi ALUR du 24 mars 2014, a toujours été particulièrement vigilant et a augmenté au fil des évolutions règlementaires la qualité de l'information de l'acquéreur, considéré comme le plus à protéger : par définition, le propriétaire connaît son bien et pourrait être tenté de ne pas tout en révéler à celui qui va lui succéder. En outre, c'est bien celui qui va détenir, et le plus souvent occuper le logement, qui mérite d'être rassuré sur son statut à venir. Le résultat de ce regard exigeant de la loi française est évidemment la complexité qui est attachée à la préparation et à la rédaction de la promesse ou du compromis de vente.
Quels sont les problèmes les plus fréquemment rencontrés lorsque l'avant-contrat n'a pas été rédigé dans les règles de l'art ? La vérification du titre de propriété, si elle est ne fait pas l'objet de toutes les attentions, conduit au pire : l'exemple type est celui de biens indivis, appartenant à un couple, pour lequel le consentement des deux époux doit être obtenu, sans quoi la cession est caduque et peut être contestée. Des erreurs de date ou des incohérences de date peuvent aussi entacher de nullité une vente. Bien sûr, l'absence d'une pièce rendue obligatoire par la loi en est une aussi, et à cet égard, la loi ALUR, en allongeant la liste des informations nécessaires à la vente d'un lot en copropriété, a majoré le risque, en contrepartie d'une transparence évidemment salutaire. Une autre fragilité des avant-contrats tient à l'insuffisante rigueur dans la description du bien : le nombre de pièces ou la superficie, mais aussi la localisation et la numérotation du lot. Sur ce dernier point, le risque pèse moins sur le lot principal - c'est-à-dire l'appartement ou la maison - que sur les lots annexes, caves, parkings, chambres de service, qui peuvent être mal attribués. Combien de particuliers se sont-ils trouvés en difficulté pour avoir vendu ou acquis une annexe... ne les concernant pas !
Voilà pourquoi l’avant-contrat doit être rédigé par un notaire et signé des deux parties à l’Etude. Dans ces conditions, la signature de l'acte authentique, bien sûr devant notaire lui aussi, constitue une simple formalité, le délai entre les deux servant à obtenir les informations d'urbanisme auprès de la commune et à purger éventuellement la condition suspensive de prêt si l'acquéreur achète grâce à un crédit. Chez Capifrance, nous jouons la carte de la sérénité et de la sécurité juridique avec 100% d’actes notariés.
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