Par Philippe Buyens, Directeur général de Capifrance*
Le marché des ventes de logements neufs s'est ranimé il y a déjà 2 ans, après plusieurs exercices difficiles, et ce sont les investissements locatifs dans le logement neuf qui ont porté cette reprise. Les ménages français ont, en effet, bien vite compris l'intérêt d'utiliser le dispositif fiscal lancé par la ministre du logement alors au gouvernement, Sylvia Pinel. Comme ses prédécesseurs, elle a donné son nom à ce mécanisme de défiscalisation, et le "Pinel" est devenu un produit phare.
Quels atouts supplémentaires présente-t-il par rapport à ceux qui avaient vu le jour avant lui ? Il est d'abord équilibré au plan économique : en contrepartie de la réduction de ses impôts, l'investisseur doit accepter de plafonner le loyer exigé, selon une grille revue chaque année et variable selon les zones géographiques. En pratique, les investisseurs peuvent prétendre à des rendements de l'ordre de 3 à 3,5%, performances très compétitives et mêmes situées aujourd'hui dans le haut de l'échelle tous supports d'investissement confondus.
Par ailleurs, le Pinel a ajouté une vertu à son attrait fondamental : la faculté d'investir pour loger ses ascendants ou ses descendants, à l'intérieur de la même famille. Réduire sa facture fiscale, constituer un patrimoine durable et productif est devenu compatible avec l'exercice de la solidarité familiale, et on peut désormais loger dans un logement acquis selon le régime Pinel des parents âgés ou des enfants étudiants par exemple.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir
Parlons d'avenir : le Pinel, qui a tant séduit les familles en 2015 et 2016, a-t-il toujours autant d'intérêt en 2017 ? Il en a même plus...
D'abord, le bénéfice de ce dispositif est encore valable pour les acquisitions réalisées au cours de cette année, ce qui n'était pas certain puisqu'il avait été conçu pour relancer l'immobilier et qu'il pouvait s'éteindre à la fin de 2016. Voyant son succès, le Gouvernement et le Parlement l'ont prolongé pour une année... sans qu'il soit possible d'anticiper sur 2018. Un nouveau Président de la République, une nouvelle Assemblée Nationale pourraient bien modifier la donne. Il est par conséquent urgent d'en profiter, et les mois qui nous séparent de son échéance programmée permettent de choisir et de ne pas se tromper.
Il est important d'ajouter que le Pinel était alors réservé aux investissements dans les zones tendues ou moyennement tendues, un décret pris entre Noël et le Jour de l'an l'a ouvert à la zone C - en langage administratif -, c'est à-dire aux villes moyennes et en territoire rurbain et rural. Il est clair que les choix d'investir dans ces zones doivent se faire avec beaucoup de précaution. La demande locative n'y est pas aussi forte que dans les territoires à plus grande activité économique ou culturelle et il faut s'assurer de la possibilité de louer et à un bon niveau de loyer. En contrepartie, le ticket d'entrée de l'investissement est nettement plus faible qu'ailleurs et il convient, par exemple, à des primo-investisseurs, qui débutent la constitution de leur patrimoine comme à des investisseurs plus chevronnés, désireux de diversifier leurs actifs immobiliers au plan géographique.
D'une manière générale, le marché locatif en France est excellent. Les besoins sont considérables. Les promoteurs ne s'y trompent pas : ils lancent de beaux programmes partout dans le pays, avec un nuancier de prix très large. L'offre est variée et abondante. Au bout de l'engagement contractuel de louer pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans, vous pourrez rester investisseur, selon le régime également très favorable du déficit foncier. Un tel investissement pourra notamment vous garantir un meilleur niveau de vie lorsque vous parviendrez à l'âge de la retraite. Vous pourrez néanmoins céder votre bien si vous préférez, avec un réel espoir de plus-value. Un investissement immobilier, qui doit se faire avec un objectif de stabilité, est liquide lorsqu'on décide de l'arbitrer au terme de la période de contrat fiscal.
*Les conseillers du réseau Capifrance, conseil en investissement locatif neuf, disposent d’une offre complète de près de 2 000 programmes proposés à la vente, soit 25 000 lots partout en France. Ils répondent ainsi aux acquéreurs, qu’ils soient primo-accédants ou investisseurs et les accompagnent dans la réussite de leurs projets immobiliers.
