La gestion collective s’invite dans le financement des résidences gérées
L’ASPIM se félicite du lancement prochain des premiers FILM, nouvelle catégorie de fonds immobilier spécialisé, qui trouve sa source dans la loi Macron d’août 2015, permettant aux OPCI d’acquérir une part de meubles affectés à l’exploitation des immeubles, et le correctif fiscal qui s’en est suivi.
Destiné à une clientèle de particuliers, le FILM distribuera essentiellement des revenus sous forme de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) traités suivant le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP).
Au plan du marketing, le FILM constitue une double novation. Il s’agit d’un fonds de placement immobilier (FPI) qui a connu jusqu’à présent un développement limité, la très grande majorité des OPCI commercialisés étant des SPPICAV. En outre, pour produire des BIC dans les mains des investisseurs, les parts du FILM auront vocation à être détenues sur le compte-titres des porteurs alors même que les OPCI « grand public » sont distribués presque exclusivement par le biais d’unités de compte (UC) de contrats d’assurance-vie.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir
Le FILM apportera en outre aux investisseurs motivés par l’investissement en résidences gérées et la fiscalité qui s’y rattache les avantages reconnus de la gestion collective :
- la délégation et la professionnalisation de la gestion immobilière,
- la mutualisation des risques,
- le calibrage de l’investissement (abondement mensuel techniquement possible) et du désinvestissement.
La concrétisation du FILM a été permise via les échanges approfondis avec l’AMF qui délivre les agréments pour la gestion de ces véhicules. Les débats ont naturellement porté sur la préservation des intérêts des investisseurs leur permettant de bénéficier tout à la fois d’un véhicule investi le plus possible en résidences gérées ainsi que sur la liquidité due par un fonds ouvert au sens de la loi. La réponse technique à cette double exigence figure dans la doctrine de l’AMF relative au contrôle des rachats de parts (« gating ») des fonds ouverts destinés aux investisseurs non professionnels que le régulateur doit publier incessamment. Suivant la position de ce dernier, il est possible de prévoir des plafonnements de rachats de parts pour l’OPCI, avec des « gates » à 2% par mois en contrepartie d’un délai maximal de 12 mois pour le remboursement des parts.
Au plan macro-économique, le FILM constitue un signal positif pour la promotion de l’épargne de long terme, un objectif essentiel autant pour les futurs retraités que pour l’économie française dans son ensemble. Cet objectif doit pouvoir s’accompagner, dans certaines circonstances conjoncturelles, de mesures de plafonnement de la liquidité des placements de manière à préserver les grands équilibres de l’épargne.
Un certain nombre de sociétés de gestion, adhérents de l’ASPIM, envisagent de lancer des FILM dans les prochaines semaines.
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