Les dernières études stratégiques de Deutsche AM pour l'Europe et la France reviennent sur l’analyse du marché immobilier et détaillent leur vision des différentes classes d’actifs immobilières ainsi que leurs perspectives d'investissement.
Observations clés :
- France : sur le marché français, nous passons de « neutres » à « surpondérés ». Les fondamentaux du marché se sont encore consolidés en 2016 et les investissements sont restés soutenus. Avec des prix métriques qui atteignent de nouveaux sommets dans le CDB parisien pour les bureaux, ce sont les villes régionales et les nouveaux sous marchés parisiens qui offriront selon nous les rendements ajustés du risque les plus attrayants.
- L'immobilier européen a fourni aux investisseurs des niveaux de rendement exceptionnellement élevés au cours des dernières années. Nous constatons toutefois que ces rendements commencent à se modérer dans leur ensemble.
- L'immobilier en Europe reste très attrayant par rapport à d'autres classes d'actifs, mais une nouvelle compression des taux de capitalisation au second semestre de 2016 augmente d’autant la probabilité d'une baisse des rendements absolus au cours des cinq prochaines années.
- Les rendements Prime du secteur logistique européen sont désormais estimés à 7,6% par an pour les 5 prochaines années, contre 6,4% pour les centres commerciaux et 5,2% pour les bureaux.
- À court terme, nous considérons qu‘une compression des rendements immobiliers est toujours possible, notamment en raison de la forte marge actuelle qu’ils dégagent par rapport aux obligations ainsi que les anticipations autour d'une croissance des loyers. A ce point du cycle et avec des rendements aussi bas, certains investisseurs peuvent toutefois être tentés de faire des compromis sur les fondamentaux afin d'obtenir un rendement plus élevé. Nous nous inscrivons en faux vis-à-vis de ce style de gestion.
- Sur les 2 prochaines années, l'Espagne, les Pays-Bas, la Suède et les 7 principales villes allemandes offriront selon nous les meilleurs rendements. Certains de ces marchés approchant ou ayant d’ores et déjà dépassés le point haut de leur cycle, nous n’allons probablement pas nous y surexposer plus avant.
- nous identifions les meilleures opportunités d'achat aux Pays-Bas, en province en France et en Finlande, ainsi qu'au Royaume-Uni dans 12 mois environ c’est-à-dire une fois que la correction actuelle des prix sera achevée.
L'équipe Recherche & Stratégie de Deutsche AM mène une analyse rigoureuse qu’elle applique au niveau mondial et régional. Cette analyse est partie prenante du processus d'investissement immobilier, en collaboration avec une plate-forme mondiale qui rassemble des spécialistes locaux qui mettent en œuvre une approche active de l'investissement. En 2016, les transactions de la plate-forme immobilière européenne de Deutsche AM ont établi un nouveau record à 4,7 Mds€ d'actifs immobiliers.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir
Parmi les points marquants de l’année écoulée, on peut noter :
- l’acquisition d'un portefeuille immobilier résidentiel d'une valeur de 240 M€ au Nord de l’Allemagne ;
- le franchissement de la barre des 2 Mds€ d’actifs sous gestion pour nos fonds de dettes en Europe au 31 novembre 2016 ;
- nos 3 fonds immobiliers à capital variable, ainsi que les fonds fermés du groupe, ont acquis 23 actifs pour une valeur totale de 1,740 Mds€, et cédé 5 actifs évalués à 341 Mds€.
En 2016, les principaux marchés en termes de transactions sont une fois encore l'Allemagne et les principales villes européennes, ainsi que l'Amérique du Nord et l'Asie. L'activité immobilière de Deutsche AM en Europe représente 19,1 Mds€ d'actifs sous gestion au 31 décembre 2016, et 50 Mds€ dans le monde.
