Par l’octroi de subventions, voire de préemption, ce plan lancé en novembre 2016, vise à transformer 1000 chambres de bonnes d’ici 2020
Aujourd'hui, Paris compte 114 000 chambres de service de plus de 5 m², situées pour la plupart dans des étages supérieurs d’immeubles de construction haussmannienne. Sur ce parc, seuls 15% sont loués, une proportion divisée par 3 en 50 ans. Cette faible occupation locative est en partie liée à l’évolution de la réglementation, interdisant la location des chambres de moins de 9 m², décret 2002 sur le logement décent, et à l’encadrement des loyers parisiens, loi Alur 2015.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir
Exemple, par Ikory*, de la transformation des 60 chambres de bonnes du 22 de l’avenue de la Grande Armée en 7 appartements de 2 à 6 pièces, pour une surface allant de 38 à 129 m². On y retrouvera des éléments d’architecture exceptionnels, avec notamment une rotonde, des pièces en double hauteur, des œils-de-bœuf, et des choix de matériaux et d’équipements de grande qualité, assimilables à du neuf et du luxe. Les escaliers de maître ont été prolongés et des parties communes ont dû être créées. Les appartements d’origine qui ont été rénovés comptent jusqu’à 7 pièces et 355 m².
Faute de foncier disponible, le marché du neuf stagne à Paris autour de 1 200 transactions (réservations) par an. Il représente moins de 3% du marché total, contre 21% dans le reste de l’Ile-de-France et 10% sur la France entière.
Les prix du neuf sont traditionnellement supérieurs à ceux de l’ancien. Ce différentiel est à la fois lié à l’appétence des acheteurs pour des produits vierges d’occupation et au fait qu’ils ne soient pas soumis aux droits de mutation. Traditionnellement en France, on compte 20% de différentiel entre les prix de l’ancien et ceux du neuf. Le fait que Paris soit en zone tendue renforce cet écart qui atteint le record de 43%. La moyenne des autres départements d’Ile-de-France est de 26%.
Le neuf et le rénové devraient donc être plus présents sur un marché dont le parc est en grande majorité composé d’immeubles anciens : 40% du parc parisien sont des immeubles haussmanniens. En effet, on constate une quasi absence d’offre d’immobilier neuf, surtout sur les plus belles adresses.
Egalement, beaucoup de bureaux pourraient être transformés en logements, mais peu de projets voient le jour à cause de contraintes économiques lourdes, telles que le coût de la rénovation et la loi SRU qui implique des quotas de logements sociaux.
*IKORY guide les propriétaires et les investisseurs dans leurs projets de valorisation, d’arbitrage ou d’investissement dans des actifs résidentiels. Il intervient à tous les stades de la chaîne en leur proposant de les aider à maîtriser ces actifs.