[Les grands entretiens d'Esteval] Big Data et gestion immobilière font bon ménage

Entretien avec Matthijs Storm, Head of real estate et Lucas Vuurmans, quantitative portfolio manager chez Kempen Capital Management

 

Kempen dispose d’une équipe dédiée à l’investissement immobilier. Combien de gérants la composent ?
Lucas Vuurmans : Nous sommes six aujourd’hui, tous basés à Amsterdam. L’équipe a été profondément remaniée il y a cinq ans afin de nourrir de nouveaux développements, notamment dans le big data, c'est-à-dire la gestion de données à grande échelle.

 

Tous les gérants sont spécialisés dans le domaine de la gestion des données ?
Lucas Vuurmans : Non, nous sommes deux, formés dans le domaine des mathématiques, à consacrer la moitié de notre temps à la gestion des données et plus précisément à la gestion de l’infrastructure qui permet de les réceptionner, les classer et les exploiter.

 

Quand avez-vous créé cette infrastructure ?
Lucas Vuurmans : Le projet  a été lancé il y a un peu plus de 3 ans. L’infrastructure a quant à elle été développée pendant deux années, elle est aujourd’hui pleinement opérationnelle.

Et quels étaient les objectifs de ce nouveau projet ?
Lucas Vuurmans : L’idée principale était d’étendre notre univers d’investissement au niveau mondial. Il est bien évident qu’à six gérants, nous ne pouvions pas couvrir tous les segments du marché immobilier dans tous les pays. Grâce au big data, nous sommes aujourd’hui capables de prendre des décisions sur tous les actifs immobiliers couverts par notre modèle à l’échelle globale,  Notre approche se distingue par rapport à nos compétiteurs qui disposent d’équipes locales.

 

Quels types d’informations traitez-vous ?
Matthijs Storm : Il y a trois types d’informations : celles qui concernent les fonds utilisés pour construire les portefeuilles, celles sur les sociétés cotées et notamment leurs états financiers, les données relatives à la gestion et à la gouvernance, les analyses des courtiers et enfin, les données de marché et celles relatives aux bâtiments et infrastructures. Pour chaque actif analysé, nous combinons 25 variables.

 

Comment qualifiez-vous votre approche ?
Lucas Vuurmans : Même si nous exploitons d’importantes bases de données, notre approche est résolument bottom-up. Notre univers d’investissement comprend environ 330 entreprises cotées, desquels nous modélisons environ 95% en terme de capitalisation. 

 

Quels sont les principaux critères d’analyse ?
Matthijs Storm : La valeur intrinsèque de l’entreprise est une référence centrale. Nous nous penchons également sur la croissance à venir et sur la qualité des biens détenus. Nous sommes des stock-pickers, c'est-à-dire que nous sélectionnons un à un les actifs qui composent le portefeuille. Parmi les valeurs que nous avons sélectionnées, on peut citer Mercialys qui dispose de nombreux actifs de qualité.

 

Avez-vous un indice de référence ?
Matthijs Storm : Oui, il s’agit du FTSE EPRA qui couvre l’immobilier mondial dans sa diversité : immobilier commercial, logistique, résidentiel, data centers, hotels, bureaux ou encore les entrepôts et garde-meubles…

 

Matthijs Storm : Il s’agit en effet d’un marché en devenir. La pénétration de tels sites est pour le moment faible sur le marché européen mais la demande à venir est amenée à croître sensiblement, Les particuliers, à cause du phénomène d’urbanisation, y ont de plus en plus recours, de même que les professionnels qui misent notamment sur le développement du e-commerce.

 

Dans tous vos portefeuilles, vous privilégiez l’investissement dans les titres cotés. Pour quelles raisons ?
Matthijs Storm : Par rapport à l’investissement en direct ou aux valeurs non cotées, il s’agit d’une classe d’actifs particulièrement liquide puisque négociable en bourse et il s’agit principalement de grandes entreprises, davantage résilientes dans les phases de marchés adverses. Par ailleurs, en tant qu’entreprises cotées, ces firmes ont accès à des conditions de financement plus souples et plus avantageuses, directement via le marché que ce soit en obligations, en obligations convertibles ou en actions. On peut ajouter à cela une plus grande transparence de ces acteurs et le fait que l’immobilier coté est désormais un segment spécifique de l’indice mondial. Cet univers d’investissement présente donc selon nous de très belles perspectives !

 

 

NDLR : La stratégie actuellement mise en œuvre par Kempen Capital Management totalise à ce jour 800 millions d’euros d’actifs gérés. Le rendement annuel délivré par les dividendes sur la classe d’actifs est voisin de 3,5 %. Un niveau particulièrement séduisant dans un contexte de taux très bas voire négatif, surtout lorsqu'on y ajoute les gains en valeur.