Après la publication la semaine dernière du 6ème récit « L’expertise immobilière », ce 7ème épisode retrace aujourd’hui « La refonte de l'aide au logement ». Au cours de ces récits, sont mêlés l’histoire de l’immobilier en France avec celle du Crédit Foncier.
Changer de logique après la guerre ?
Le nombre d’immeubles détruits lors de la deuxième guerre mondiale s’élevait, en France à 500 000, auxquels il fallait ajouter presque deux millions d’immeubles endommagés.
Pour la 3ème fois de son histoire, mais de manière plus accrue qu’en 1871 et en 1919, le Crédit Foncier accompagna un effort de redressement (voir épisode précédent), qui avait jeté à la rue ou dans des locaux vétustes des millions de Français.
De 1944 à 1977, l’effort porta sur la reconstruction, avec une volonté d’ériger au plus vite un parc de bâtiments capable de résorber le retard pris en matière de logement. Mais tout au long des Trente Glorieuses, cette équation se heurta à deux phénomènes nouveaux qui troublèrent encore la donne : l’exode rural et le baby-boom. La politique traditionnelle d’aide à la construction visait à combler les besoins d’une société stable et immobile. Elle n’était plus adaptée.
Pour sortir de cette situation complexe, il fallait changer de logique et poursuivre plusieurs objectifs simultanés : l’amélioration de l’habitat existant ; la qualité du neuf ; un dispositif d’accession à la propriété simple et attractif, susceptible d’être modulé en fonction des revenus de la cellule familiale et de sa composition.
De l’aide à la pierre à l’aide à la personne
A la suite du rapport de 1976 sur la réforme du financement du logement, dit « rapport Barre » qui prend position en faveur d’une aide à la personne, les mérites respectifs de l’aide à la pierre et de l’aide à la personne. Le Crédit Foncier est particulièrement concerné, puisqu’il est l’un des principaux établissements, avec les Caisses d’Epargne et la Caisse des Dépôts et Consignations, par lesquels transitent les prêts aidés.
Le « rapport Barre » affirma que les aides à la construction, jusqu’ici proposées pour combler le déficit quantitatif de logement, étaient trop lourdes pour le budget de l’Etat et qu’elles ne permettaient pas de répondre aux besoins des catégories les plus démunies. Les aides à la personne furent présentées comme moins coûteuses et mieux adaptées à l’évolution des ressources des familles. Le rapport s’interrogea sur la place du logement social et sur le rôle des organismes d’HLM dans une société développée - devaient-ils se spécialiser dans le seul logement des couches sociales les plus pauvres ou rester des « généralistes » de l’habitat ?
La prise en compte de ces réflexions et propositions aboutit à plusieurs réformes, qui marquèrent durablement, et constituèrent un tournant dans la philosophie de l’aide à la construction. L’Etat proposa de solvabiliser la demande par une aide au locataire ou au candidat à l’accession à la propriété immobilière : il lui serait versé un subside qui serait personnalisé en fonction des ressources de l’individu et qui aurait pour effet de l’amener au « niveau » sur le marché du logement.
Le 3 janvier 1977 fut votée la loi dite « Loi Barre », du nom de son promoteur alors Premier ministre. Cette disposition législative transforme substantiellement la politique publique en faveur du logement : elle remplace les investissements publics en direction de la construction par une aide à la solvabilisation des ménages. Elle instaure en effet l’aide personnalisée au logement (APL) qui est une contribution publique au paiement soit des mensualités de remboursements des prêts d’accession, soit du loyer en locatif. L’APL, qui a pour vocation de se substituer progressivement à l’allocation logement (AL) mise en place en 1948, est attribuée en fonction de plusieurs critères cumulés : ressources des ménages, charges de famille, caractéristiques de confort du logement…
Une partie des prêts aidés en accession, dont les caractéristiques techniques ont été simplifiées, est distribuée par le Crédit Foncier. Une nouvelle formule de prêts réglementés non assortis d’une aide à la pierre, les prêts conventionnés, se substitue, dans le secteur intermédiaire, aux prêts précédents, les prêts immobiliers conventionnés (PIC).
Outre l’APL, la loi instaure les prêts d’accession à la propriété (PAP), des prêts aux taux bonifiés par l’Etat attribués sous condition de ressources et destinés à financer la construction neuve ou l’amélioration de l’habitat ancien dont les prix ne dépassent pas certains plafonds. L’attribution d’un PAP est subordonnée à une décision favorable de la direction départementale de l’Equipement à laquelle doit être soumis le projet immobilier.
De plus, ces prêts peuvent ouvrent droit à l’APL. Les PAP doivent aider les ménages modestes à devenir propriétaires de leur résidence principale. Leur quotité est sensiblement élevée par rapport à celle des prêts classiques.
Un rôle renforcé pour le Crédit Foncier
Lors de la mise en place à titre expérimental, le Crédit Foncier se porta volontaire pour être l’expérimentateur, car il disposait de la capacité technique à faire fonctionner très rapidement de nouveaux produits, tout en maintenant la distribution des anciens. En outre, sa réactivité et sa capacité d’analyse sur un dispositif totalement neuf fut particulièrement qualifiante : la réforme fut mise en place sur un département, puis sur douze, puis sur l’ensemble du territoire avec un succès grandissant. Le Crédit Foncier, capable d’emprunter à l’international sur les marchés, était un outil de première utilité pour l’Etat. Il devint rapidement l’interlocuteur unique, obtint la faculté de sous-traiter ses enveloppes de PAP avec la concurrence, et fut placé à la tête du pool de financement des PAP, chargé des relations avec les banques, en 1982.
La loi bancaire de 1984 confirma ce rôle : le Crédit Foncier, institution financière spécialisée, se vit confirmer sa « mission permanente d’intérêt général ». En l’espace de 40 ans, de 1944 à 1984, le Crédit Foncier accompagna la mutation du paysage immobilier français, en confirmant son rôle de partenaire incontournable de l’Etat.
Le Crédit Foncier poursuit son rôle de soutien à l’accession sociale à la propriété
Les PAP ont depuis été remplacés par les prêts à l’accession sociale (PAS) et le prêt à taux zéro (PTZ) ont le Crédit Foncier est aujourd’hui un des premiers distributeurs en France. Leur rôle est majeur : en 2014, plus de 4 ménages sur 10 sont ainsi devenus propriétaires primo-accédants dans le neuf grâce à l’aide apportée par le PAS et/ou le PTZ.
Accéder à l’intégralité du récit :
http://creditfoncier.com/wp-content/uploads/Le-Credit-Foncier-dans-l-histoire-7.pdf
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