Après la publication la semaine dernière du 5ème récit « La naissance du marketing bancaire : les emprunts à lots », ce 6ème épisode retrace aujourd’hui « L’expertise immobilière ». Au cours de ces récits, sont mêlés l’histoire de l’immobilier en France avec celle du Crédit Foncier.
Dès sa création, le Crédit Foncier a été placé devant la question de la valeur des biens offerts en garantie d’un prêt.
Les statuts de la Banque Foncière de Paris, première esquisse du Crédit Foncier de France, prévoient que « le montant du prêt ne saurait dépasser la moitié de la valeur hypothéquée ». Encore fallait-il que cette valeur fût indiscutable et établie selon des règles ne souffrant pas contestation. Les statuts du Crédit Foncier détaillent en 1856 le dispositif : « L’estimation des biens offerts en garantie a lieu d’après les titres, taux et autres renseignements fournis par le propriétaire qui demande à contracter l’emprunt. Sa société a le droit en outre de faire procéder à une estimation par experts ».
La réalisation d’un tel programme supposait l’embauche de véritables spécialistes, capables d’analyser un bien immobilier en fonction de critères multiples : la structuration du bâti, sa situation, les charges le grevant, les revenus locatifs associés à son exploitation. Dès l’origine, la constitution d’un corps spécifique d’inspecteurs fut organisée. Ils étaient déjà une dizaine en 1853. Avoués et anciens notaires composèrent ce groupe initial où toutes les compétences s’agrégèrent. Après la guerre de 1870, l’extension du maillage territorial favorisa une implantation départementale du Crédit Foncier. En même temps, l’amplification du rôle des inspecteurs favorisa la création d’un prestigieux concours, ouvert aux élèves des grandes écoles, et accessoirement, aux détenteurs d’un diplôme d’études supérieures. Au fil du temps, ce concours devint une filière reconnue des diplômés de l’Institut Agronomique, fondé en 1876. La réussite au concours d’inspecteur du Crédit Foncier devint même un gage de réussite sociale ! Fixer le prix d’un bien en vertu de formules de plus en plus complexes, intégrer la modification des modes de construction et la rénovation du tissu urbain devint progressivement le métier des inspecteurs, capables d’intervenir pour avaliser un “avis favorable” des projets de constructions publiques ou pour apporter en justice l’expertise objective requise. Chaque étude devait donner lieu à rapport. La circonscription territoriale de l’inspecteur était annuellement décrite par un rapport de synthèse caractérisant le marché. Au fil des années, la masse élevée des expertises menées sur toute la France permit la constitution, avant l’informatique, d’une base d’études considérable, permettant de répondre en très peu de temps, avec une fiabilité élevée, aux exigences requises par l’émission d’un “avis d’expert”.
Les commandements de l’Inspecteur
L’inspecteur tel qu’il se représente lui-même avec une savoureuse malice dans une brochure de 1937 intitulée « Les commandements de l’inspecteur » est à la fois solidaire et solitaire : de son activité dépend la bonne “garantie” de l’entreprise, les prêts s’appuyant sur la qualité de son jugement. Les laborieuses tournées d’inspection, visant à examiner les gages, sont complétées par de longues soirées passées à rédiger des rapports hautement techniques. Tel est le versant solitaire. Dans la réalité des faits, une puissante amicale créée en 1919, vise à sauvegarder les intérêts matériels et moraux de ses membres, très soudés. Véritable corps dans l’entreprise, le groupe des inspecteurs fait remonter chaque année au gouverneur, à l’occasion d’un banquet annuel, ses demandes spécifiques en personnel, en locaux, en remboursement de frais de mission. Ces doléances sont écoutées avec bienveillance : les inspecteurs sont considérés comme les bons élèves de l’institution. N’ont-ils pas un langage qui leur est propre, langage d’expert, qui les maintient à bonne distance du personnel de l’entreprise et les caractérise, à l’instar du langage des Polytechniciens ? Après 1970, les évolutions de la structuration de l’entreprise remettent en cause ce statut privilégié.
La création des délégations régionales, en 1974, place les inspecteurs départementaux sous l’autorité d’un responsable local. Les inspecteurs bientôt rassemblés en centres d’expertise régionale, relèvent également, pour la partie technique, du service interne de l’inspection, basé au siège. Le prestigieux concours, devenu au fil du temps un mode de reclassement pour les inspecteurs du Trésor, est supprimé en tant que tel et se fond dans le concours d’entrée des cadres. La création en 1973 de la SEIEF (Société d’études immobilières et d’expertises foncières), à la demande du ministère de l’Economie et des Finances, marque le début de la filialisation de l’ancien corps des inspecteurs. En 1985, il fut créé, au sein de la SEIF, une section d’études sur l’économie du logement et du financement, dont les travaux furent publiés dans l’Observatoire de l’immobilier (ODI), publication qui fait toujours référence pour les professionnels de la branche. En 2004 la SEIF change sa dénomination pour adopter son nom commercial qui est encore le sien aujourd’hui : « Foncier Expertise ».
Logé aujourd’hui dans la Filiale Crédit Foncier Immobilier, le pôle Expertise constitue bien davantage qu’un simple pôle technique. L’expert de 2016 a enrichi ses anciennes fonctions : premier expert de France 2015 (par le nombre de missions réalisées et le chiffres d’affaires), il émet, comme par le passé, des évaluations opposables aux tiers sur des biens résidentiels et tertiaires dans le cadre de cessions. Complet connaisseur des obligations réglementaires ou fiscales, il répond aux sollicitations du marché, en étant capable de compléter sa contribution par un rôle de conseil et d’audit. Crédit Foncier Expertise est membre fondateur de l’AFREXIM* : cette association, créée en 1995, regroupe les 10 principales sociétés françaises d’expertise immobilière, et s’implique dans la veille des valeurs éthiques et déontologiques de la profession. Preuve de cette ouverture au monde, Crédit Foncier Expertise a obtenu le label Qualité « Régulated by RICS », qui marque son engagement autour de l’utilisation de standards professionnels basés sur une haute exigence éthique et la signature d’une charte reconnue internationalement. Elle réalise l’ensemble de ses travaux en conformité avec les normes internationales (REV, Tegova, HypZert).
* AFREXIM : Association Française des sociétés d’Expertise Immobilière.
Retrouver l’intégralité du récit
http://creditfoncier.com/wp-content/uploads/Le-Credit-Foncier-dans-l-histoire-6.pdf
Comprendre l'économie durable pour s'y investir