Par Maud Velter, diplômée Notaire et Directrice Associée de Lodgis, spécialisée dans la location meublée et saisonnière.
L’encadrement des loyers parisiens fêtera bientôt sa première année. L’heure est au bilan : cette mesure phare de la loi ALUR a-t-elle tenue ses promesses ?
D’abord défendue par Cécile Duflot, puis par Silvia Pinel, et enfin par l’actuelle Ministre du Logement Emmanuelle Cosse, la mise en place de l’encadrement des loyers dans la capitale n’a pas été chose aisée. Appliqué depuis le 1er août 2015, le dispositif pourrait bien s’étendre à d’autres villes françaises... Avant d’envisager une possible extension, il serait sans doute plus raisonnable de dresser un état des lieux, et ainsi de rétablir quelques réalités économiques et juridiques.
Le complément de loyer, un élément essentiel pour fixer le juste prix
Pour rappel, la loi ALUR a prévu que, dans les zones tendues, le loyer d’un logement mis en location ne peut dépasser un loyer de référence fixé par le préfet sur la base des données produites par les observatoires locaux des loyers, majoré de 20%. Cependant, si le logement présente certaines caractéristiques de localisation ou de confort, le bailleur a la possibilité de fixer un loyer supérieur en appliquant un complément de loyer.
Ce dernier point a soulevé de nombreuses réactions, plus au moins virulentes, protestant qu’il s’agissait là d’un moyen permettant « d’outrepasser » ou de « contourner » la loi. Or, l’application d’un complément de loyer a justement été prévue par le législateur dans le cas où des caractéristiques de localisation ou de confort, déterminantes pour fixer avec pertinence un loyer, n’auraient pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence. L’application d’un complément de loyer, lorsqu’il est justifié, a donc toute sa légitimité.
Des loyers de référence aux critères irréalistes
De même, la majoration possible de +20% du loyer de référence a été à plusieurs reprises confondue avec « une marge d’erreur tolérée ». Encore une fois, cette disposition est mentionnée dans le texte de loi et ne devrait pas être sujette à des interprétations hasardeuses.
Rappelons que seulement 4 critères ont été retenus pour fixer le loyer de référence : localisation, époque de construction, location vide ou meublée, et nombre de pièces.
Il n’est pas tenu compte de l’état du logement : le loyer de référence sera le même que le logement soit refait à neuf ou avec des peintures en mauvais état et des pièces d’eau vétustes.
De même, le loyer sera identique pour un appartement au 6ème étage avec ou sans ascenseur ou encore pour un logement disposant ou non d’une place de stationnement.
Peu de contestation : des locataires en phase avec les loyers
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques le justifiant doivent être mentionnés dans le contrat de location. Le locataire, qui aura pourtant expressément accepté ce complément de loyer en signant le bail, disposera d’un délai de 3 mois pour le contester en saisissant d’abord la commission départementale de conciliation compétente, et, en l’absence d’accord entre les parties, en ayant recours au juge.
Ce qu’on observe dans la pratique, dans la mesure où le complément de loyer est parfaitement justifié et expliqué, c’est que les locataires sont généralement de bonne foi et ne remettent pas leur parole en cause. Les futurs occupants signent le contrat de bail sans avoir la volonté de faire une procédure à la suite de leur emménagement. Les 70 dossiers déposés en commission de conciliation depuis août 2015 démontrent bien le faible taux de contestation des loyers parisiens. Certains diront que cela s’explique par le fait que les locataires n’osent pas faire valoir leurs droits… peut-être faudrait-il simplement y voir l’approbation du locataire ?
En location meublée, qui constitue un parc de logements à part entière présentant généralement une qualité de service supérieure, le complément de loyer semble mieux vécu, car plus concret. Une connexion internet dont l’abonnement coûte 37€/mois au propriétaire et faisant l’objet d’un complément de loyer de 40€ mensuels sera plus facilement acceptée par le locataire qu’une belle vue ou une salle de bains neuve, qui peuvent paraître plus abstraites.
L’utopie d’un meilleur accès au logement
L’objectif premier de l’encadrement des loyers était de permettre au plus grand nombre d’accéder au logement, en limitant l’augmentation des prix. Cependant, croire que tout le monde peut se loger dans Paris relève d’une utopie : le nombre de logements dans la capitale n’ayant pas augmenté, la loi du marché veut que ce soient toujours les mêmes locataires - disposant des « meilleurs » dossiers - qui se voient attribuer les logements convoités. D’autant plus qu’avec le contexte tendu actuel, les propriétaires sont encore plus regardants sur les dossiers : la peur du risque d’impayés expliquant en partie ce phénomène.
Face aux réalités économiques, l'encadrement des loyers ne permet pas d’envisager un meilleur accès au logement pour les foyers les plus modestes, seule la mise sur le marché de nouveaux logements permettrait de résoudre l’équation offre/demande.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir