Par Olivier Colcombet, Président du Groupe OptimHome
La reprise des ventes de logements neufs doit beaucoup au succès du dispositif Pinel, qui s'adresse aux investisseurs particuliers. Rappelons qu'après une dizaine de solutions de défiscalisation inventées par des ministres successifs du logement depuis Pierre Méhaignerie, Sylvia Pinel a revu et corrigé le mécanisme de réduction d'impôt portant le nom de Cécile Duflot. En assouplissant le zonage, en rehaussant les plafonds de loyer, en permettant de loger ses ascendants et descendants, elle a donné au dispositif de sa prédécesseure un attrait majoré. Il faut avouer aussi qu'il y a un marketing politique comme il y a un marketing commercial, et le nom de Madame Duflot était porteur de mauvaises ondes. La loi ALUR avait laissé aux propriétaires et aux professionnels un goût amer, à tort ou à raison. Au bout du compte, dès 2015 et sans aucun doute en 2016, ce sont 50 000 opérations de défiscalisation par an qui auront été enregistrées, représentant plus de la moitié des ventes des promoteurs constructeurs.
Bref, tout se passe comme si le Pinel, tel qu'on le désigne communément, était l'alpha et l'oméga de l'investissement locatif, ne devant susciter que de l'empathie, sans aucune crainte. S'il s'agissait d'un bien de consommation, on lirait sur l'emballage : "A consommer sans modération". Pourtant, investir en Pinel exige de prendre des précautions de premier ordre. Les professionnels les mieux placés pour attirer l'attention des investisseurs sont sans conteste ceux qui sont appelés à gérer les biens acquis neufs grâce au dispositif Pinel et à les revendre lorsque les investisseurs souhaitent les arbitrer, en particulier en fin de contrat fiscal. En somme, les agents immobiliers et les administrateurs de biens, parce qu'ils vont assurer le service après-vente des logements en Pinel, connaissent mieux que quiconque les chausse-trappes à éviter pour que l'enthousiasme ne le cède pas à la désillusion.
Le critère fondamental est la localisation. La pente de l'investisseur consiste à croire que là où sont proposés des programmes de promotion éligibles au Pinel, les achats sont judicieux. Ce n'est pas le cas. Il n'est pas question ici de marquer de la défiance envers les constructeurs, mais il est clair que les offres disponibles ne présentent pas toutes les mêmes garanties quant à la possibilité de trouver des locataires et de le faire aux meilleures conditions. Les besoins locatifs doivent impérativement être vérifiés. De quoi dépendent-ils? De la vigueur de l'activité économique, voire culturelle de la ville. Il faut d'ailleurs se garder de prendre en considération le territoire en un sens trop large : les locataires, surtout en région, veulent une réelle proximité entre leur domicile et leur travail.
Un indice consiste à cet égard à savoir si le programme de promotion dans lequel on a choisi son bien d'investissement comporte à la fois des logements vendus pour l'exploitation et des logements achetés par des ménages pour les habiter en tant que résidence principale. L'acquisition d'une résidence principale dans un endroit donné signifie qu'il y a des emplois et de l'activité. Si l'investisseur vit loin du programme en question et ignore les fondamentaux de la localisation, les familles qui habitent une ville, quant à elles ont une pleine conscience de son attrait et ne s'y portent pas acquéreurs sans être sûres d'y trouver un emploi.
Les exemples de déconvenues sont malheureusement nombreux. Dans certaines villes, dont un grand établissement financier avait dressé la liste, à l’époque du succès de la réduction d'impôt Scellier, les logements construits ont excédé de loin les besoins recensés. Ce phénomène entraînant donc une vacance endémique des logements locatifs et une dépréciation des biens acquis.
Un autre critère est désormais essentiel pour les locataires, individus vivant seuls comme familles, celui de la sécurité. La résidence doit présenter à cet égard des garanties, équipées des dispositifs nécessaires, mais le quartier doit lui-même être sûr. Les événements les plus récents qui ont affecté notre pays et sa capitale ont accentué cette préoccupation dans la population et les investisseurs sont contraints de le prendre en compte.
Bien sûr, en deuxième lieu, regarder si le programme est aisément accessible par les transports en commun et bien pourvu en services privés et publics est pertinent. Sur ce point comme sur l'attractivité, il n'est pas interdit de se projeter, mais sans aléa et sans pari. En clair, si vous achetez sur plan (en état futur d'achèvement) en Pinel un logement qui vous sera livré 18 mois plus tard, il est possible que dans l'intervalle s'installe une entreprise significative, une école supérieure, ou encore qu'une ligne de tramway s'inaugure. Ces évolutions sont prévisibles et il ne saurait être question de les anticiper sans assurance. Les projets d'urbanisme et d'équipement n'ont rien de confidentiel et sont consultables en mairie.
La question du niveau de loyer prévisible est également majeure. Il est indispensable que l'investisseur prenne la peine de vérifier auprès des agents immobiliers locaux ou des conseillers de réseaux de mandataires quel montant de loyer est supportable par les locataires dans le marché local. Il n'est pas rare que les grilles de loyer prévisionnel établies par les promoteurs au moment où ils lancent un programme soient à actualiser lorsque les logements sont livrés, dix-huit mois ou deux ans plus tard. L'équilibre budgétaire de l'investisseur peut s'en trouver bouleversé et avec lui la viabilité de l'opération.
Enfin, la qualité de construction du programme compte beaucoup. Elle sera gage du bon vieillissement du bâti et de la possibilité de revendre éventuellement au terme de la période de défiscalisation sans érosion anormale de valeur. Là encore, les professionnels locaux de la transaction sauront vous guider quant à la réputation attachée d’une enseigne de promotion et à son rapport entre les prestations techniques et le prix.
On le voit, l'enthousiasme ne suffit pas et il est indispensable de faire preuve du plus grand discernement au moment d'investir. L'espoir de réduire son impôt a tendance à aveugler l'investisseur contribuable et à lui donner le sentiment que rien d'autre ne compte. La victoire fiscale peut vite se muter en échec patrimonial si l'on n'y prend garde. Les professionnels de la transaction et de la gestion sont là pour assurer les choix.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir