« Libre parole » d'Olivier Rozenfeld, Président du Groupe Fidroit
Quels sont les biens immobiliers d’une entreprise qui peuvent bénéficier d’un traitement de faveur au moment de leur vente ?
La location en meublé en est-elle bénéficiaire ?
Il existe un abattement pour durée de détention sur les Plus-Values Immobilières Professionnelles à long terme, c’est l’art 151 septies B du CGI. Il a été institué afin de favoriser les transmissions d'entreprises.
Il n’est applicable qu’aux plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers que l'entreprise cédante affectait à sa propre exploitation. Pour déterminer si la société cédante peut bénéficier d'un tel abattement, il convient d'apprécier si, à la date de la cession des biens, ceux-ci étaient affectés à l'exploitation de l'entreprise.
C’est dans cet esprit que le Conseil d'État a rendu un arrêt le 4 mai 2016 - Conseil d’Etat, 10ème et 9ème chambres réunis le 4 mai 2016 - 386773
En l'espèce, une SARL qui avait pour activité la location en meublé a opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes. L'administration fiscale a remis en cause l'exonération de la plus-value réalisée à l'occasion de la cession d'un ensemble immobilier au motif que l'acte de vente comportait la mention que les immeubles étaient destinés à être démolis et que la SARL ne pouvait, par conséquent, pas bénéficier de l'exonération sur la plus-value prévue par l'article 151 septies B du CGI.
Cette remise en cause a alors entraîné un rehaussement du BIC réalisé par les associés, notamment la requérante.
La Haute juridiction a, par la suite, donné raison à l'Administration. En effet, au cas présent, l'acte de vente par lequel la SARL a cédé ses biens immobiliers indiquait expressément que ceux-ci étaient destinés à être démolis par l'acquéreur. Ainsi, à la date de la cession, ces bâtiments ne pouvaient être regardés comme affectés à l'exploitation de l'entreprise requérante et donc la plus-value dégagée ne pouvait être éligible à l'abattement.
Mais alors une question se pose : qu’adviendrait-il si les biens n’avaient pas été destiné à la démolition ? Une analyse à contrario (discutable en soi) pourrait nous conduire à considérer que la LMP peut bénéficier de l’art 151 septies B.
Une CAA de Nancy du 26 mars 2015 a déjà, contre toute attente au regard de la doctrine administrative (BOFIP) qui l’exclut expressément, admis l’application de l’art 151 septies B à un immeuble loué à un tiers !
Monsieur le législateur, messieurs les juges : donnez-nous les clés de lecture au fond pour agir dans la sérénité mais aussi pour faciliter les choix de contribuables qui souhaitent tout simplement respecter la loi !
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