Le point avec Hugues de Tappie, directeur du Cabinet de gestion de patrimoine Jedefiscalise.com.
Quand on pense loi Pinel, on pense d’abord à une défiscalisation dans l’immobilier locatif neuf... Pourtant, la loi Pinel s’applique également à l’ancien et lorsqu’elle est optimisée au Déficit Foncier, l’investissement immobilier devient une opération particulièrement avantageuse pour les contribuables payant plus de 10 000€ d'impôts
Un investissement qui cumule les avantages
La loi Pinel (ancien ou neuf) permet une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% du montant de l’investissement, selon la durée de location.
Le régime du Déficit Foncier permet de déduire les travaux de ses revenus fonciers, et d’imputer 10 700€ sur son revenu global.
Avec la défiscalisation Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier, le contribuable cumule les avantages de ces deux dispositifs défiscalisants. De surcroît, ces opérations de restauration se font le plus souvent en centre-ville, avec l'assurance d'un emplacement et d'un bâti de grande qualité, gages de facilité de location et de revente.
Hugues de Tappie commente, « Ce concept très peu connu présente une forte valeur ajoutée. Au Pinel ancien, nous ajoutons une optimisation fiscale, c’est le "Pinel optimisé au Déficit Foncier". Cela permet non seulement de défiscaliser plus qu'en Pinel, mais cela, dès l'année de l'investissement contrairement au Pinel seul où il faut attendre l'achèvement des travaux pour défiscaliser »
Le Pinel réhabilité optimisé au Déficit Foncier permet de bénéficier :
- d’une part de la réduction d’impôt Pinel pour le foncier et les travaux d’aménagements intérieurs.
- d’autre part de la déductibilité sur le revenu, liée au Déficit Foncier portant sur les travaux des parties extérieures.
Hugues de Tappie poursuit, « L’avantage fiscal du Déficit Foncier est immédiat et échappe au plafonnement global des niches fiscales. La tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée et permet en outre de défiscaliser pour partie les revenus fonciers que va générer l’opération. Avec une durée de location qui peut se limiter à 6 ans, l’investissement représente un gain fiscal optimisé.
L’exemple d’une opération à Melun
A 40 km au sud-est de Paris, la commune de Melun projette la restauration de l’ancienne Chambre de Commerce et d’Industrie, l’« Hôtel de Cravoisier », et sa transformation en 11 logements, avec terrasses, jardins, caves et stationnements
Mr et Mme Gaétan, 3 parts, qui ont un revenu imposable de 160 000€, dont 5 000€ de revenus fonciers, ont donc une Tranche Marginale d’Imposition de 41%, un impôt de 35 486€ plus 775€ de CSG.
Ils acquièrent un 3 Pièces pour un budget global de 280 000 € : 53 000€ de foncier et 227 000€ de travaux. Sur ce dernier montant, les travaux éligibles au Pinel totalisent 170 000€ et ceux au Déficit Foncier 57 000€. Moyennant une location de 9 ans, leur réduction d’impôt pour la partie Pinel s’élèvera à (53 000 + 170 000) x 18%, soit 40 140€.
Ils passeront leurs travaux Déficit Foncier sur 3 ans. Pendant cette durée, ils gommeront leurs revenus fonciers et d’imputeront 10 700€ par an sur le revenu global.
Gain d’impôt : 19 311€ sur 3 ans (15 700 x 41% x 3), +2 325€ de CSG. Il leur restera encore 9 900€ de Déficit Foncier reportable. Ce déficit défiscalisera leurs revenus fonciers 2 ans de plus. Avec un gain fiscal et social supplémentaire de 5 593€. Soit un gain fiscal lié au Déficit Foncier de 27 229 €.
« Au final, le gain fiscal global sera de 67 369€ sur 11 ans (dont 2 de travaux) et représentera 24% de leur investissement. La même opération en Pinel seul génèrerait 18% de gain fiscal, et ce uniquement une fois les travaux terminés », conclutHugues de Tappie.
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