Si Londres, Paris, Monaco, ou encore Munich font partie des villes les plus recherchées pour investir en Europe, de nombreuses autres cités attirent les acquéreurs et les investisseurs fortunés pour des raisons diverses classifiées par Barnes en 4 grandes catégories :
1/ Les indéfectibles
On y retrouve bien sûr Londres et Paris, mais aussi Francfort, Hambourg ou Amsterdam. Ces villes conjuguent des marchés d’investissement solides disposant de belles perspectives sur le long terme grâce à une démographie forte, une économie tournée vers la technologie et des zones urbaines en croissance.
Londres, toujours chère. Ville d’Europe où les prix de l’immobilier sont les plus élevés, Londres a vu le marché de l’hyper centre s’emballer avec des prix en progression de 86% depuis 2009. Sur l’année 2015, cette hausse est évaluée à +12% contre +18% en 2014. Les quartiers de l’Est attirant les start-ups suivent le même mouvement. Le marché devrait rester dynamique jusqu’en avril 2016. A cette date, la « stampduty »* augmentera de 3% pour les non-résidents, ce qui devrait ralentir le marché. Mais Londres reste la destination privilégiée par la clientèle haut de gamme.
Francfort, pour l’investissement locatif. Centre financier de l’Allemagne et de l’Europe avec le siège de la BCE, Francfort dispose d’un marché locatif très actif, avec 77,1% des locations dans le secteur privé. Les loyers y sont nettement plus élevés que la moyenne nationale (159% au-dessus) et atteignent en moyenne 1 000€/mois. Les opportunités d’investissement se trouvent dans les programmes neufs, du fait de la forte demande locative.
2/ Les pépites
De plus petite taille, ces villes, adaptées aux stratégies immobilières de long terme, sont plus difficiles à cerner. Il s’agit de Stockholm, Luxembourg, Oslo ou encore Zürich. Les belles perspectives de ces villes proviennent principalement de la richesse de leur population.
Dublin, retour de l’enfer. La crise financière des années 2000 a entrainé une forte chute (-49%) des prix de l’immobilier à Dublin. Avec un impôt sur les sociétés de 12,5%, le pays conserve son pouvoir d’attraction. Les prix (prix moyen inférieur à 10 000€/m²) se redressent progressivement avec 21,6% de hausse sur le marché résidentiel en 2015 et devraient retrouver leur niveau d’avant crise d’ici fin 2016.
3/ Les mouvantes
Madrid, Barcelone, Lisbonne, Berlin, Manchester, Toulouse, Bordeaux… sont des villes au marché cyclique. Dernièrement, elles ont connu une très forte croissance, les surclassant au niveau de leur économie nationale.
Madrid sort de la crise. Malgré un marché immobilier espagnol atone depuis la crise financière, les prix ont augmenté de 0,7% en moyenne à Madrid en 2015. Le nombre de ventes a bondi de 28% par rapport au volume moyen des 10 dernières années. Le retour de la confiance explique en partie ce frémissement. Ainsi, un appartement dans les quartiers haut de gamme de Salamanca ou Chueco se négocie aujourd’hui entre 3 500 et 5 000€/m², avec des rendements compris entre 2 et 3%. Leur point fort : des plus-values potentielles à 3/5 ans entre 25 et 30%
Barcelone, valeur sûre de la Catalogne. La capitale catalane jouit des mêmes effets que Madrid, avec une augmentation des prix de 0,6% l’an dernier. Les zones les plus prestigieuses : Pedralbes, Sarria Sant-Gervasi, l’Eixample et Gracia sont une valeur sûre. On y trouve des appartements et villas de prestige pouvant atteindre les 10 000 du m². Le retour de l’attractivité de l’Espagne devrait permettre aux prix d’augmenter de 10% en 2016.
Berlin, marché sécurisant. La capitale allemande attire de nombreux dirigeants et cadres de grandes entreprises. Son côté avant-gardiste en fait également la ville des artistes et une nouvelle clientèle à forts revenus y apparaît. Cependant, l’offre n’est pas toujours à la hauteur de la demande. Le marché berlinois progresse lentement sans devenir spéculatif, même si le nombre des ventes immobilières explose et que les loyers y sont désormais élevés. Le centre-ville propose encore des opportunités abordables de l’ordre de 5 000 à 7 000€ du m².
Lisbonne, le luxe à bas prix. Destination touristique recherchée, la capitale portugaise dispose d’un coût de la vie relativement bas et son marché immobilier se redresse. En 2015, le Portugal a connu une hausse des prix de 2,2% en moyenne et de près de 10% à Lisbonne. La clientèle étrangère représente 22% des transactions immobilières. Les biens négociés entre 2 000 et 3 000€/m² peuvent se revendre après rénovation autour de 6 000€/m².
Rome, un large choix. Aujourd’hui, les prix sont supérieurs de 44% à la moyenne italienne. Le nombre de transactions repart à la hausse. Les prix y oscillent entre 8 000et 12 000€/m² selon les biens et les quartiers.
Milan, des opportunités à saisir. Centre financier et commercial majeur, Milan est un pôle d’attraction important. Le centre-ville affiche des prix 50% au-dessus de la moyenne nationale. De plus, les difficultés économiques récentes du pays permettent d’acquérir un bien de qualité dans les meilleurs quartiers de la ville pour moins de 10 000€/m²
4/ Les pétroleuses
Rendements importants à court terme et plus-values latentes sont les critères de ce groupe de villes européennes, tirées par des croissances économiques très fortes. C’est notamment le cas d’Istanbul, Varsovie et Prague.
* La « Stamp Duty Land Tax” (SDLT) est un impôt sur les transactions immobilières. A compter du 1er avril 2016, les acquéreurs de résidences secondaires ou locatives sont assujettis à une taxe supplémentaire de 3%.
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Comprendre l'économie durable pour s'y investir