Par Son et Lân Descolonges, directeurs associés de Kacius, cabinet de Conseil en Gestion de Patrimoine.
L’article 119 de la loi de finance 2016 ajoute un article 31-0 Bis au CGI permettant au preneur d’un bail emphytéotique portant sur un monument historique, l’imputation des déficits sur le revenu global dès le 1er janvier 2017. Ce régime de faveur présente un intérêt certain pour les propriétaires privés et publics (collectivités territoriales, communes, entreprises…) n’ayant pas la capacité financière de rénover leurs monuments historiques, mais souhaitant conserver leur patrimoine d’exception.
Quelles opérations sont concernées par ce dispositif ?
Comme expressément mentionné dans l’article 31-0 Bis, l’immeuble doit être un « Monument historique classé ou inscrit, bâti ou non-bâti ». Sont exclus les immeubles ayant obtenu le label de la Fondation du patrimoine en application de l’article L. 143-2 du code du patrimoine (souvent assimilé à des bâtiments historique). Le monument historique doit faire l’objet d’un bail emphytéotique. Ce bail, pouvant s’appliquer à n’importe quel immeuble (article 451-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime), a une durée de 18 à 99 ans et confère au preneur un droit réel sur l’objet de la location. Il permet à ce dernier d’exercer certaines prérogatives, en principe réservées au propriétaire. Le preneur peut entretenir et améliorer le fonds. Il ne peut en revanche réclamer à cet égard aucune indemnité au propriétaire.
Nouvelles modalités d'imposition du preneur
En principe, le preneur d’un bail emphytéotique a, en vertu de la loi, certaines prérogatives et obligations du propriétaire. Cependant, il n’est pas assimilable à celui-ci : jusqu’à présent le preneur ne pouvait déduire de son revenu foncier les travaux sur le fonds ; les revenus tirés de la location sont en principe imposés dans le cadre des bénéfices non commerciaux.
L’article 31-0 Bis prévoit que, dorénavant, et par exception, le preneur d’un bail emphytéotique portant sur un monument historique, est assimilé au propriétaire pour l’imposition de ses recettes selon le régime des revenus fonciers. Les articles 156 et 156 bis du CGI s’appliqueront en cas de constatation de déficits. Autrement dit, le preneur, puisqu’assimilé au propriétaire du monument historique, pourra imputer ce déficit sur son revenu global.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir