La prudence s’impose aux investisseurs désireux de réaliser un investissement locatif dans le neuf. Ni le zonage, ni les plafonds de loyers fixés par le dispositif Pinel ne sont des gages de sécurité ou de bonnes conditions de location. Selon Le Laboratoire de l’Immobilier, service d’expertise d’immobilier neuf, ce type de dérogation accordée dans des villes où le marché immobilier est largement excédentaire, met en lumière les dangers du dispositif Pinel et l’importance de bien choisir l’endroit où investir.
Exemple avec 15 communes de l’agglomération d’Angoulême, qui ont obtenu fin 2015, l’agrément préfectoral les rendant éligibles au dispositif Pinel, alors même la zone B2 est théoriquement exclue du dispositif.
Des dérogations pour devenir éligible au dispositif Pinel
Le dispositif Pinel s’applique dans le cadre du zonage défini par l’arrêté ministériel du 30 septembre 2014. Les communes y sont classées « selon le degré de tension de leur marché immobilier local » : de la zone A bis pour les plus tendues à la zone C pour les moins tendues.
Les communes de la zone B2, où le marché est peu tendu, sont exclues du dispositif. Elles peuvent toutefois déposer une demande pour bénéficier d’un agrément préfectoral dérogatoire et devenir éligibles à la loi Pinel en constituant un dossier de demande de dérogation auprès du préfet de région.
Ce dossier comprend :
- la délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale) approuvant cette demande
- la désignation de chaque commune sur laquelle porte la demande
- le programme local de l’habitat (PLH), pour les communes ou EPCI pour lesquels il existe
- l’avis du conseil municipal des communes concernées, lorsque la demande est déposée par un EPCI
- tout élément de nature à établir l’existence de besoins en logements locatifs.
La délivrance d’un tel agrément suppose donc que la pénurie de logements soit avérée et que la tension du marché soit quantifiable.
Le cas de l’agglomération d’Angoulême, pourtant en excédent de logements
Plus de 800 agréments de ce type ont été délivrés à ce jour, et ce, bien que les besoins de constructions neuves ne semblent pas toujours justifiés… Dernier exemple en date : l’agglomération d’Angoulême où 15 communes au total ont obtenu le 18 décembre 2015 leur agrément préfectoral, alors même que le marché immobilier est largement excédentaire sur ce territoire : « Sur les 15 communes qui viennent d’être rendues éligibles au dispositif Pinel, l’Insee recense pas moins de 5 300 logements vacants, soit 9,3% du parc de logements. La vacance s’élève même à 12,4% sur Angoulême qui concentre à elle seule 60% des logements vacants répertoriés » analyse Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’Immobilier.
Autre indice de l’absence de tension sur ce marché : le nombre de logements construits pour chaque nouveau ménage. « Pour qu’un marché soit équilibré, il faut construire un peu plus d’un logement pour chaque nouveau ménage (environ 1,1) afin de satisfaire les nouveaux besoins et de permettre le renouvellement du parc. Entre 1999 et 2012, ce ratio s’élève à 1,7 pour Angoulême, ce qui est révélateur d’une très nette surproduction, dans la mesure où la quasi-totalité de ces logements est destinée à être occupée à titre de résidence principale », ajoute Franck Vignaud.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir