Les réponses de Credixia, société spécialisée dans le courtage en crédits immobiliers, prêts professionnels et assurances.
1/ Est-ce le bon moment pour acheter ?
La première règle à respecter avant d’acheter un logement est d’analyser le marché. Le secteur de l’immobilier évolue continuellement : modifications de la fiscalité, nouvelles aides, fluctuations des prix et des taxes, nouvelles réglementations, etc… Ces éléments qui peuvent conditionner un achat sont nombreux, il est donc important de se tenir informé sur les conditions du marché immobilier et de connaitre les changements en vigueur.
2/ Les taux vont-ils encore baisser ?
Les banques devraient continuer à prêter dans d’excellentes conditions en 2016. Cette thèse s’appuie sur plusieurs éléments. D’abord, la politique accommodante de la BCE qui conserve son taux directeur à 0,05%, ensuite l’injection massive de liquidités dans la zone euro et l'OAT 10 ans qui reste extrêmement bas.
Pour une mensualité de 1 000€, on peut aujourd'hui emprunter 198 600€ sur 20 ans, contre 166 000 en septembre 2011. A mensualité et durée égales, les emprunteurs peuvent donc faire un crédit de 32 200€ supplémentaires en 2015 par rapport à 2011. Ils pourront acquérir un bien immobilier d’une valeur supérieure de +17%.
3/ Combien puis-je emprunter ?
La règle dite des 33% d’endettement est de mise. Il s'agit du pourcentage du total des charges de crédits (tous crédits confondus : consommation, révolving, immobilier) par rapport aux revenus nets des emprunteurs. Pour des revenus de 3000€, la mensualité maximum est de 1000 € ce qui permet d’emprunter 158 200€ sur 15 ans, 196 200€ sur 20 ans et 228 000€ sur 25 ans.
4/ Taux fixe ou taux variable ?
Le taux variable est conseillé seulement en cas de crédit court terme pour obtenir un taux d’appel très bas, avec l’objectif de revendre ou de rembourser rapidement. En revanche, il existe pour les primo-accédants un taux dit « mixte ». Statistiquement, les primo-accédants revendent leur bien dans les 7 premières années du crédit immobilier, c’est pourquoi les banques ont inventé le taux mixte. Il s’agit d’un taux préférentiel, fixe de 7 à 15 ans, puis variable CAPE +/- 2 à l’issu de la période fixe. Il est recommandé par les établissements bancaires pour limiter le risque de surendettement en début de prêt. Pour les jeunes qui revendent pendant la période fixe, c’est une très bonne formule qui présente un risque minime avec une économie importante.
5/ Faut-il emprunter sur une durée longue ?
Plus la durée s’allonge et plus le crédit coûte cher en intérêts et en assurance. Pour ne pas faire exploser le coût du crédit, il est conseillé de réduire au maximum la durée de l’emprunt. Pour réduire la durée d’emprunt, il faut choisir le meilleur crédit immobilier du marché, celui qui permet de payer moins d’intérêt et donc d’avoir la durée de remboursement la plus courte pour une même mensualité.
6/ Pourquoi faire appel à un courtier ?
Pour les banques, le courtage constitue un flux de nouveaux clients qualifiés. Les dossiers de prêts sont préalablement vérifiés, montés et correspondent aux profils recherchés. Le banquier n’a plus qu’à accepter le dossier ou le refuser. Pour le client, les banques accorderont plus facilement des taux avantageux aux réseaux de courtiers grâce aux volumes d’affaires importants qu’ils génèrent. Le courtier en crédit immobilier sait présenter un dossier auprès des banques, alors qu'un client, lui, ne sait pas forcément le faire. « Nous mettons en avant les points positifs du dossier, nous négocions l'exonération des indemnités de remboursement anticipé et la délégation d’assurance. Notre plus-value est que nous offrons les frais de dossier (bancaire et courtage) à nos clients. Notre métier est d’apporter une solution de financement au meilleur coût ». Le fait de confier ses démarches à un courtier en crédit immobilier apporte du confort et un gain de temps considérable. En 1 seul rendez-vous le client accède à toutes les offres de la place (crédit et assurance).
7/ Privilégier un bien immobilier neuf ou ancien ?
En matière d’achat immobilier, il n’y a pas de règle. Le choix entre ancien et neuf est une affaire de goût. Toutefois, quelques points peuvent faire la différence…D’un côté, les biens anciens sont proposés à des prix 15 à 20% moins chers que les neufs et on peut s’y installer immédiatement. Par contre, les frais d’acquisition sont plus élevés : 7,5% en moyenne contre 2,5% dans le neuf. De plus, investir dans le neuf exonère la taxe foncière durant les deux premières années d’habitation. Et, si vous êtes primo-accédants, vous pouvez bénéficier d’un prêt à taux 0%, à condition de respecter les critères. Sachez que les conditions du PTZ changent en 2016, les plafonds de revenus seront revalorisés et le différé généralisé
Comprendre l'économie durable pour s'y investir