En 10 points essentiels, Syneval explique aux copropriétaires les avantages - et les quelques pièges - du nouveau contrat de syndic rendu obligatoire par la loi ALUR et son décret d’application du 26 mars 2015.
Des contrats plus faciles à comparer… Le principe du nouveau contrat-type est que la rémunération forfaitaire annuelle annoncée par le syndic comprend la plupart des prestations de gestion courante. Les « prestations particulières » sont désormais listées par la loi de façon limitative. Tout ce qui n’est pas prévu dans cette liste est inclus dans le forfait. De plus, le prix de certaines prestations sera bientôt plafonné par la loi.
…mais encore compliqués. Le contrat-type fait 13 pages et sa lisibilité n’est pas toujours des plus aisées. C’est pourquoi Syneval a jugé utile d’identifier 10 points essentiels, mentionnés ci-après. De plus, la liste des prestations particulières est encore longue : pas moins de 18 pour celles facturables au syndicat, auxquelles s’en ajoutent 15 facturables aux copropriétaires.
Recommandations de Rachid Laaraj, Directeur Général de Syneval « La Loi Macron impose désormais au conseil syndical de réaliser une mise en concurrence du mandat de syndic tous les 3 ans. Les membres du conseil syndical doivent par conséquent comparer entre eux les contrats proposés mais aussi les rapprocher du contrat-type, afin d’en vérifier la conformité et de s’assurer qu’il n’y a pas plus de prestations particulières que celles énumérées limitativement par la loi ».
Dix points à vérifier dans le contrat de syndic
1/ Validité de la carte. Le syndic a l’obligation d’être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la CCI après vérification que le syndic possède bien les compétences, les assurances et les garanties requises.
2/ Durée du mandat. Le contrat doit préciser les dates de début et de fin de contrat. Il est préférable de prévoir que le contrat expirera au moins 6 mois après la date de l’arrêté des comptes, afin de laisser le temps de réunir une Assemblée Générale chargée, notamment, d’approuver les comptes et d’élire un syndic.
3/ Principe du « tout sauf ». Le contrat doit contenir la mention expresse que la rémunération forfaitaire du syndic comprend toutes les prestations sauf celles limitativement énumérées par le décret. La liste non limitative des prestations incluse dans le forfait doit être annexée au contrat.
4/ Visites de la copropriété. Le contrat-type impose d’intégrer dans le forfait un certain nombre de visites de la copropriété par le syndic. Vérifier que le contrat proposé le prévoit, avec quelle fréquence et pour quelle durée minimum. Pour Syneval, deux visites par an (en présence du conseil syndical) semblent un minimum.
5/ Photocopies. Les frais de tirage (notamment de l’assemblée générale ordinaire) sont désormais obligatoirement intégrés dans la rémunération forfaitaire. Cependant, certains syndics prenant des libertés avec le contrat-type, suppriment cette disposition du contrat et continuent de facturer les photocopies, ce qui peut générer un surcoût de plusieurs centaines voire plusieurs milliers d’euros pour la copropriété.
6/ Tenue de l’AG annuelle. Le contrat-type doit préciser la durée ainsi que la plage horaire prévue pour la présence du gestionnaire en assemblée générale annuelle et comprise dans le forfait. Il est important de vérifier que le forfait proposé correspond aux horaires habituels de l’assemblée générale.
7. Prestations optionnelles. Le contrat-type ne prévoit pas, dans la rémunération forfaitaire, d’obligation d’intégrer la présence du gestionnaire à une réunion du conseil syndical. Syneval le regrette et recommande d’en négocier au moins une, notamment pour la vérification des comptes et la préparation de l’ordre du jour de l’Assemblée Générale annuelle.
8/ Coût horaire. De nombreuses prestations particulières, c’est-à-dire hors forfait, sont facturées sur la base d’un tarif horaire. Le contrat-type donne des exemples de tarif tout en laissant aux copropriétaires et au syndic la liberté de négociation. Syneval recommande néanmoins de ne pas dépasser 120€ TTC de l’heure sur les heures ouvrables.
9/ Mise en demeure et relance. En cas d’impayé de charges, par exemple, le syndic envoie une lettre recommandée de rappel au copropriétaire défaillant. Il s’agit d’une prestation particulière qui lui est facturée pour un montant fixé dans le contrat de syndic. Syneval recommande de ne pas dépasser 50€ TTC.
10/ Questionnaire de vente complété par le syndic (« état daté »). Exigé lors de la signature de l’acte de vente définitif devant le notaire, ce questionnaire précise notamment la situation comptable du vendeur au jour de la mutation. Il permet au notaire de retenir sur le prix de vente les sommes dues à la copropriété. Dans l’attente d’un décret venant plafonner le coût de ce document, Syneval préconise de ne pas aller au-delà de 500€ TTC.
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