Conflits et troubles en tous genres, par Sylvain Elkouby dirigeant-fondateur de www.syndicexperts.com
Les causes de litiges peuvent se révéler multiples, et le degré de gravité peut différer de la simple fâcherie s’exprimant verbalement jusqu’à l’action en justice pour demander réparation d’un préjudice…
Si de nombreuses copropriétés vivent calmement, sereinement même, dans le domaine des litiges il faut tout d’abord souligner le jeu des acteurs, copropriétaires, présidents de conseil syndical, syndics, gardiens, professionnels intervenants pour assurer la maintenance ou effectuer des travaux…
Selon les sujets, une difficulté peut être aisément résorbée, ou déraper en conflit majeur. Dans ces jeux de rôles, le syndic occupe une place de choix, et peut servir de « régulateur » ou de « médiateur ».
Interviennent aussi les conditions de fonctionnement de la copropriété et les relations fonctionnelles, qui peuvent faciliter le règlement des litiges ou durcir le conflit. Des immeubles de grand standing, comme à l’inverse des « copropriétés en difficulté » peuvent voir s’exacerber les tensions.
Typologie des litiges
1/ Les questions d’argent
Lorsqu’un copropriétaire est « défaillant », c’est-à-dire qu’il accumule les retards dans le paiement des charges, une des obligations du syndic est d’agir, y compris en justice si nécessaire. La procédure se fait selon une gradation, de la lettre recommandée à la procédure pour saisie immobilière du lot (qui demande une approbation par l’AG), en passant par une assignation en justice, une procédure d’injonction à payer, l’inscription d’une hypothèque.
Les tensions ne sont pas qu'entre le copropriétaire qui ne paie pas et le syndic, mais affectent l’ensemble de la copropriété : si les comptes passent au rouge le syndic doit procéder - pour rétablir la trésorerie – à des appels de fonds complémentaires que doivent payer tous les autres copropriétaires. Les traces peuvent être longues à cicatriser.
2/ Les troubles et les nuisances
Les troubles de voisinage peuvent concerner seulement des occupants de l'immeuble, ou mettre en cause des riverains. Deux cas en particulier :
- le bruit, la musique, les animaux, voire les enfants terribles, les travaux intempestifs…; et
- les nuisances liées à des activités, en particulier des cafés et restaurants qui peuvent gêner le voisinage par le bruit (les scooters de la pizzeria…) ou par les odeurs.
Le litige s’il n’est pas réglé par une médiation peut entraîner l’intervention de la police et des services municipaux, et se terminer devant le tribunal.
3/ Des usages abusifs de la part de copropriétaires
L’abus commence lorsque le comportement induit une gêne pour d’autres occupants ou contrevient aux règles de vie commune :
- linge qui sèche sur les balcons,
- fouillis inesthétiques,
- aménagements non autorisés (véranda, percement de fenêtre, couleurs de peinture non conformes) et
- tout ce qui touche à la fois à la destination et à l’esthétique de l’immeuble.
Les usages non autorisés des parties communes sont également des abus :
- dépôts encombrants de divers d’objets ou de marchandises dans les espaces de circulation et la cour,
- tentative d’appropriation d’un espace commun, etc...
Pour de tels litiges, le syndic est amené à intervenir en se fondant sur le règlement de copropriété, qu’il a en charge de faire respecter. Des solutions peuvent aussi être trouvées par l’adoption d’une résolution en AG. Bien des litiges sur les utilisations de l'immeuble peuvent être évités en suivant la procédure : pas d’action, en particulier de travaux ayant des répercussions sur les parties communes, sans une décision de la copropriété en AG.
4/ Les litiges engageant le syndic
Les relations entre le syndic et les copropriétaires peuvent se dégrader. Le syndic peut commettre des erreurs de procédure, comme envoyer tardivement les convocations à l’assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires peut être amené à agir en raison d’erreurs, de fautes ou de négligences du syndic qui peuvent engager sa responsabilité civile, voire pénale (imprudence ayant causé des dommages corporels). Les solutions peuvent être diverses : un changement de syndic, voire une démission, une révocation ou une procédure judiciaire devant le Tribunal de grande instance, souvent longue et coûteuse, qui entraîne provisoirement la désignation d’un administrateur provisoire. La copropriété peut aussi connaître des conflits du travail, en particulier au sujet du gardien.
5/ Des travaux mal exécutés
Le syndicat des copropriétaires et le syndic peuvent être amenés à agir à l’encontre d’entreprises ou de maîtres d’œuvre qui sont responsables de malfaçons, ou de « vices de construction » si des travaux n’ont pas été effectués selon les « règles de l’art ». Il convient de faire jouer les différentes garanties : de « parfait achèvement » d’une durée d’un an, à la « garantie décennale », qui impose pendant dix ans, au constructeur, ou à l’entrepreneur, de réparer les dommages qui compromettent la solidité de l’immeuble et ses éléments d'équipements indissociables touchant à la structure. Mais les choses ne sont pas toujours simples pour obtenir gain de cause.
6/ Pour conclure, dans le domaine de la justice
Les litiges en copropriété peuvent concerner : le syndic, le syndicat des copropriétaires, un ou plusieurs copropriétaires agissant individuellement.
Les tribunaux de grande instance peuvent être encombrés et longs à rendre leur jugement ; les décisions des Cours d’appel et de la Cour de cassation alimentent une abondante jurisprudence, mais nombre de conflits peuvent se régler à l’amiable ou par voie de médiation. Aux copropriétaires et au syndic de se déterminer au mieux de leurs véritables intérêts.
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