Le point avec Emmanuel Di Girolamo, Président de la Chambre FNAIM Nord
1/ Zoom sur la Métropole Lilloise
Des ventes « improbables » : reprise des transactions, mais baisse des prix.
Avec une reprise du nombre de transactions et un retour à la normale de l’activité, le 1er semestre 2015 s’avère satisfaisant : des contacts qualitatifs suivis de visites, des acquéreurs qui se positionnent et font des offres et des ventes qui se concluent.
Cette reprise est surtout due à l’acceptation des vendeurs de revoir à la baisse leur prétention pour être en phase avec le marché. Les négociations sur le prix restent importantes : de 4 à 5% à Lille intra-muros et de 10 à 20% quand on s’éloigne d’une dizaine de Km de Lille.
La plupart des transactions se font sur le stock existant, encore conséquent dans la région. Ce stock de biens en portefeuille depuis plus de 6 mois s’est constitué du fait de vendeurs trop gourmands en termes de prix de vente, et n’acceptant pas de baisser leur prix. Les vendeurs ayant mené leur réflexion, acceptent enfin les négociations. Aujourd’hui, ce que les professionnels de l’immobilier appellent entre eux les « ventes improbables », se réalisent.
Les maisons 1930, un marché à part
Dans la région, les maisons dites « 1930 » continuent à bien se vendre dans des délais assez courts dès lors qu’elles ont bénéficié d’une bonne rénovation leur permettant de belles performances énergétiques. D’une surface d’environ 100 m², elles se composent de 3 chambres et disposent d’un petit jardin. Leurs prix s’affichent autour de 300 000€ à Lille, et entre 180 000 et 230 000€ sur les autres agglomérations.
Un ralentissement des locations et de la vacance
Si la tendance est à une baisse généralisée des loyers, on estime à 10% du parc locatif le nombre de logements vacants. Plusieurs facteurs expliquent cette vacance : des loyers qui restent encore trop chers, des logements mal rénovés aux mauvaises performances énergétiques ou encore des copropriétés anciennes aux charges élevées. Seulement les propriétaires bailleurs ne sont pas encore prêts à baisser leurs prétentions.
En face d’un parc vieillissant, les candidats à la location préfèrent se tourner vers des logements presque neufs, issus de programmes immobiliers Scellier, avec plus de confort, des parkings et de meilleures performances énergétiques.
Le marché de la location se fait essentiellement sur les appartements de petites surfaces jusqu’au T3. A Lille, le loyer d’une petite surface d’environ 25 m² est de l’ordre de 400€. Au-delà du T3, les ménages préfèrent louer une maison. Il y a peu de demandes sur les appartements familiaux et peu de turnover aussi. Toutefois, la tendance se présente bien pour les bons produits, biens rénovés, loués aux prix du marché.
L’investissement locatif au point mort, la FNAIM contre l’encadrement des loyers à Lille
A Lille, alors que l’offre est importante, le marché locatif est au ralenti, aussi bien dans l’ancien que dans le neuf, impacté par les annonces d’encadrement des loyers.
Le marché locatif subit une période d’attente car on ne sait toujours pas si l’application de l’encadrement sera effective au 1er janvier 2016. Le préfet doit se prononcer sur un loyer médian au 4ème trimestre 2015, mais la FNAIM Nord, l’Unis et l’UNPI, ont déposé un recours au tribunal administratif demandant la suspension et l’annulation de l’arrêté ministériel donnant l’agrément à l’ADIL du Nord en qualité d'observatoire lillois. Conclusion, 7 mois d’incertitude où le marché risque de rester au point mort.
Il y a encore quelques mois, les ventes dans le neuf se faisaient essentiellement en investissement locatif. Depuis le début de l’année 2015, on assiste à un total revirement de situation. Aujourd’hui, les ventes se font à 70% à des acquéreurs occupants. Les investisseurs particuliers se sont donc retirés.
2/ Zoom sur les secteurs « ruraux » : Maubeuge-Val de Sambre, Cambrais, Douai
Un revirement de situation et des transactions qui subissent la crise
La région souffre d’une activité économique tendue avec des fermetures d’usines et des défaillances d’entreprises. La tendance démographique est plus tournée vers un départ de population que l’inverse. La période où les gens venaient dans les milieux ruraux pour des raisons de confort de vie n’est plus vraie aujourd’hui. Les répercussions se font ressentir sur le marché immobilier qui devient plus difficile.
L’activité est essentiellement tournée vers les primo-accédants, disposant d’un budget restreint de moins de 150 000/200 000 €.
Les ménages qui en ont les moyens (souvent des secondo-accédants), sont plus enclins à se rapprocher de la métropole lilloise. C’est un moyen réel d’économie et de maitrise du budget « déplacement » et « dépenses énergétiques ». Ils ne veulent plus être obligés de posséder deux voitures, de dépenser en frais de carburant et faire des kilomètres. Dans la métropole, ils trouvent les transports en commun et des logements neufs ou bien rénovés, plus économes en matière de dépenses énergétiques. Point particulier : Roubaix /Tourcoing avec une clientèle de primo-accédants au budget restreint qui ne peut pas acheter dans la métropole. Beaucoup viennent travailler à Roubaix, mais n’y habitent pas. Un regroupement d’agences immobilières, en collaboration avec la ville, organise une journée « information logement » auprès de ces travailleurs afin de les sensibiliser à se loger sur place.
Gestion locative : un bon point
Cette activité se porte bien car il y a moins de sinistralités cette année. Un hiver clément vient en partie expliquer cette tendance. Les locataires n’ont pas eu les mêmes difficultés qu’il y a quelques années où la forte baisse des températures avait engendré des frais énergétiques supplémentaires non prévus venant grever les loyers.
Fonds de commerce (hôtels, cafés, restaurants) : une activité sinistrée
Très fort repli de l’activité avec beaucoup de biens à la vente, mais peu d’acquisitions. Les financements sont difficiles à obtenir. D’où des négociations très fortes. Ce type de commerce subit un contexte économique tendu avec des résultats faibles et des incertitudes sur le plan législatif (Loi Hamon, Loi Macron). Concernant plus particulièrement les cessions de tabacs, les prix s’effondrent car ils subissent beaucoup trop la concurrence de la Belgique toute proche où le paquet de cigarettes est beaucoup moins cher. Les repreneurs de fonds de commerce semblent plus enclins à se diriger vers la création qui nécessite des budgets plus modestes.
Volume annuel des ventes en région - Juin 2015 / Juin 2014
34 240, soit de -2% à 0% v/2014
Prix moyen de la région
2 088 €/m², soit de -2% à 0% v/2014
- appartements :2 677 €/m², soit supérieur à 0% v/2014
- maisons : 2 003 €/m², soit -2% à 0% v/2014
Plus d’informations : http://www.fnaim.fr/immobilier/59/45-nord-59.htm
Comprendre l'économie durable pour s'y investir