Etat des lieux par Bernard Desbieys, Président de la FNAIM Aquitaine
Une région, des marchés.
La région Aquitaine est vaste et les marchés sont donc très différents : d’un côté le dynamisme des villes de bord de mer avec Bordeaux, Bayonne, Biarritz ; de l’autre, l’intérieur des terres où le marché reste au ralenti.
Le marché immobilier Aquitaine est principalement tourné vers la résidence principale et la location, celui de la résidence secondaire souffre. La destination des acquisitions reflète cette réalité :
- Bordeaux : résidence principale et investissement locatif
- Lot et Garonne : résidence principale, en pavillon ou appartement car les prix sont bas
- Dordogne : résidence secondaire.
Zoom sur la côte Basque
Depuis 2015, on estime que le nombre d’acheteurs potentiels sur la Côte Basque a augmenté de 10%. La clientèle est à 85% française. Les 15% d’étrangers, toutes nationalités confondues, se placent sur l’immobilier haut de gamme, peu touché par la crise. Biarritz et Saint-Jean-de-Luz étant les villes les plus prisées.
Concernant les prix,
- à Biarritz centre-ville par exemple, les studios et 2 pièces sont stables à environ 5 000 €/m². Par contre, les prix des plus grandes surfaces sont en baisse de 5% revenant à un niveau « normal ».
- à Hendaye, où la ville a perdu sa clientèle espagnole - touchée par la crise, elle n’est toujours pas revenue - les prix de l’immobilier ont chuté de 20%.
Des délais de négociation et de transaction allongés
L’acquéreur discute systématiquement le prix mais le vendeur reste ferme et n’accepte pas de descendre en-dessous de 5%. Il n’est pas rare que les tractations durent 2 ou 3 mois, alors qu’il y a quelque temps, l’acquéreur devait prendre sa décision sous 8 jours.
En plus des délais de négociation s’ajoutent les délais d’obtention (2 mois) et de délivrance (1 mois) des crédits qui se sont allongés, sans oublier le temps nécessaire à l’aboutissement de l’acte notarié. Une transaction peut donc prendre, en tout de 6 à 7 mois. Cependant, le passage par un courtier en crédits immobiliers permet de réduire un peu le délai d’obtention.
Dans le cas de la vente d’une résidence secondaire, le dossier est souvent rendu compliqué du fait de l’éloignement géographique des parties et des notaires. La quantité des éléments à rassembler pour le dossier, rendus obligatoires par la Loi ALUR, viennent alourdir les démarches et amplifier ce phénomène.
Location et gestion locative : la concurrence du logement neuf
Depuis 5/6 ans, les mairies ont débloqué beaucoup de terrains et la Côte Basque a vu se développer de nombreuses constructions neuves. Le parc locatif existant a alors été impacté par cette nouvelle concurrence. Cette augmentation de biens disponibles à la location a entrainé une baisse des loyers de -10% sur les 5 dernières années, un turnover important et un allongement de la vacance locative.
Concernant les prix, si le niveau des loyers des studios n’a pas trop baissé, ce sont surtout ceux des 2, 3 et 4 pièces qui ont dû s’aligner pour être en phase avec les revenus des habitants du secteur. Les candidats à la location sont toujours attirés par le centre-ville. Cependant, ils peuvent facilement se laisser séduire par les avantages (normes, confort, qualité…) des constructions neuves qui se sont développées en périphérie. Les propriétaires-bailleurs de logements dans le parc existant, s’ils veulent continuer à louer correctement, doivent accepter de mettre à niveau la qualité de leur bien.
Activité des agences
Le plafonnement des honoraires de location touche surtout les studios et 2 pièces qui représentent l’essentiel de l’activité « location » des agences. Une baisse du chiffre d’affaires sur ce segment se fait donc ressentir. Cependant, le nombre d’agences dans le secteur se maintient. Si certaines ferment, du fait de la baisse de leurs honoraires et de charges trop lourdes, elles sont remplacées par de nouvelles structures plus légères. Les mandataires sont aussi de plus en plus nombreux à intervenir dans la région.
Si le marché immobilier, transaction et location confondues, revient sur des bases saines et raisonnables, il n’en devient pas plus fluide. Ce manque de fluidité est la conséquence d’une conjoncture économique qui reste compliquée, de locataires dans des situations difficiles et d’acquéreurs qui n’obtiennent pas leur prêt.
Volume annuel des ventes en région Juin 2015 v/Juin 2014
39 853, chiffre inférieur de -4 à -2% v/2014
Prix moyen de la région
2 297 €/m², soit de -2 à 0% v/2014
- appartements : 3 424 €/m², supérieur à 0% v/2014
- maisons : 1 970 €/m², soit de -4 à -2% v/2014
Plus d’informations http://www.fnaim-aquitaine.com/
Comprendre l'économie durable pour s'y investir