Synthèse de la note de conjoncture de la FNAIM
L’immobilier résidentiel a probablement touché le fond et pourrait reprendre vigueur, à condition que son principal moteur, le crédit à bas prix, ne lui fasse pas défaut. Début de reprise des ventes, fin de l’érosion des prix… Ce constat globalement vrai cache des disparités fortes entre régions, entre villes et même souvent entre centre-ville et périphérie. Et là où l’on sent le marché prêt à repartir, la prudence reste de mise tant cette reprise est fragile.
1/ Les transactions dans le parc existant
L’activité semble donner des signes de redémarrage au 1er semestre 2015 : les transactions, relativement stables depuis 3 ans autour de 700 000, augmentent à 707 000 sur les 12 derniers mois. Elles restent toutefois très loin de son niveau d’avant la crise de 2008 (810 000 en 2007, 821 000 en 2006) et même du rebond des années 2010/2011 à 776 000 et 799 000.
Si l’accession à la propriété se maintient, l’investissement locatif est en panne sur certains marchés :
- soit parce que l’offre y est déjà surabondante, comme dans de nombreuses villes moyennes ;
- soit en particulier du fait de l’encadrement des loyers via la loi ALUR : Lille, par exemple, où l’on ne sait toujours pas si les loyers seront encadrés, ni quand.
Résidences secondaires en vrille. Si les biens haut de gamme semblent avoir souffert de la crise, le secteur des résidences secondaires a subi de plein fouet l’atonie du marché, tant de la part des acquéreurs nationaux qu’internationaux.
2/ Les réservations dans le neuf
- En collectif (appartements et maisons de promoteurs), le nombre des réservations se redresse légèrement en 2015 à 89 616 en estimation annuelle, contre 86 606 en 2014 et reste inférieure de 20 à 25% à son niveau d’avant crise. Le léger rebond du 1er semestre s’expliquerait par un regain de l’investissement locatif : dispositif « Pinel » plus favorable que le « Duflot ».
- En maisons individuelles, les contrats de construction repartent à la hausse avec 107 700 mises en chantier estimées en 2015, après avoir touché le fond en 2014 (moins de 100 000 ventes), sans toutefois s’approcher des chiffres des années 2009/2012 (130 000 à 160 000 maisons par an).
Construction en berne. Le frémissement des ventes ne se traduit pas par une reprise des mises en chantier de logements. Au contraire, la baisse amorcée en 2012 s’est poursuivie en 2014.
Report sur l’existant. La faiblesse de l’offre de logements neufs a aussi eu pour effet de reporter sur l’ancien une part importante des acquisitions des primo-accédants.
3/ « Stabilité » purement statistique des prix
En 2015, les prix de l’ancien connaissent un léger rebond avec une augmentation de +0,4% sur la France entière entre le 1er et le 2e trimestre. Mais ils affichent toujours une baisse de -2,2% sur 12 mois glissants et ont retrouvé leur niveau de 2006. Cette stabilisation des prix, n’est qu’une moyenne statistique résultant :
- de baisses parfois sensibles, notamment dans les zones rurales, et
- d’augmentations dans les marchés les plus tendus que sont l’agglomération parisienne, les zones touristiques et les villes en expansion démographique (Toulouse, Montpellier, Bordeaux…).
A l’intérieur même du périmètre d’une aire urbaine, le dynamisme du marché peut être sensiblement différent entre le centre et la périphérie. « En témoigne l’évolution contrastée des prix des appartements (plus centraux) et des maisons (souvent en périphérie) : sur un an, entre juin 2014 et juin 2015, l’indice des prix FNAIM fait état d’une baisse de -1,7% pour les appartements, contre -2,5% pour les maisons », analyse Jean-François Buet, président de la FNAIM.
Après la crise, contrairement à d’autres pays, la France n’a connu ni rationnement du crédit, ni augmentation des défaillances d’emprunteurs. Si l’accession sociale est devenue plus difficile, la demande a plutôt bien résisté et le nombre de primo-accédants, s’il a diminué, ne s’est pas effondré.
4/ Le crédit, clé de voute du marché immobilier ?
Les conditions de financement n’ont jamais été aussi attractives, avec des taux d’intérêt au plus bas : moins de 2,5% sur 20 ans ! S’il faut s’attendre à une remontée des taux le jour où la croissance redémarrera de façon significative, et avec elle l’inflation, ce n’est pas le seul facteur de risques. Deux autres se dessinent, à court ou moyen terme :
- Inconnue grecque : une sortie de la Grèce de la zone euro aurait d’inévitables effets sur l’Euro, sur les marchés financiers et, par conséquent, sur les taux d’intérêt
- Séisme bâlois : le danger est plus lointain mais tout aussi préoccupant : des mesures, envisagées par le comité de Bâle et soutenues, dans une certaine mesure, par la Banque de France, seraient susceptibles de bouleverser les habitudes de la France dans le domaine du crédit.
5/ L’investissement locatif, injustement sacrifié
L’augmentation des loyers reste très modérée, dans la continuité des années précédentes. Le rythme moyen de hausse est du même ordre que le taux d’inflation. La situation des marchés est toutefois assez contrastée en fonction de la localisation, y compris parfois au sein d’une même région.
Découragement des bailleurs. Dans plusieurs agglomérations, la vacance tend à augmenter, les relocations sont plus difficiles et les gestionnaires tentent de convaincre les propriétaires de logements anciens de revoir les loyers à la baisse. Cette situation s’observe par exemple à Lille, Mulhouse ou Perpignan.
Dans ce contexte de marchés plutôt détendus, dont il faut excepter l’agglomération parisienne et certaines grandes villes de province, la concurrence entre logements récents et existants s’avive. Les seconds se louent parfois difficilement, faute de posséder les éléments de confort et les équipements recherchés par les locataires (parking notamment).
Implication sociale du parc privé. Ce désengagement des propriétaires bailleurs est constant, notamment en raison de l’érosion des rendements locatifs, de l’accroissement des obligations pesant sur les propriétaires et de la grande difficulté pour eux de retrouver la libre disposition de leur bien en cas de défaut de paiement de la part du locataire.
Une chose est certaine : le parc locatif n’est pas suffisant. La demande, et particulièrement celle des ménages modestes, est bridée par l’évolution négative du pouvoir d’achat de 2011 à 2013, qui est loin d’avoir été compensée par la légère remontée de 2014 à +0,4%.
Le parc public ne pourra pas, à lui seul, répondre aux besoins de logements des ménages à faibles ressources, dont le nombre est en progression sensible. Pour relancer le parc privé, l’appel du pied des Pouvoirs Publics en direction des investisseurs institutionnels ne suffira pas. « Il est urgent de relancer l’investissement locatif des particuliers. Ce serait bon pour tout le monde : pour ceux qui cherchent à se loger, bien sûr, mais aussi pour les retraités, actuels ou futurs. Car, qu’on le veuille ou non, l’investissement locatif reste le meilleur moyen de se constituer un revenu en complément de la pension de retraite », conclut Jean-François Buet.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir