Explication de Pierre Appremont, avocat associé chez Wragge Lawrence Graham & Co et Paméla Le Jeune, avocat chez Wragge Lawrence Graham & Co.
Lors d’une vente d’immeuble à un investisseur, il n’est pas rare que ce dernier exige du vendeur une garantie locative. Celle-ci vise à couvrir l’éventuel écart entre le niveau de loyer attendu par l’acheteur (sur lequel il a basé son prix) et le loyer réel qui peut être plus faible, en cas de vacance ou de franchise de loyer par exemple.
Concernant l’analyse comptable et fiscale des versements effectués dans le cadre d’une garantie locative, plusieurs approches coexistent ; notamment :
- Une approche économique : les paiements reçus sont des revenus (aussi bien en matière comptable que pour les besoins de la fiscalité directe (dont IS) ou de la TVA) puisque ces paiements ont bien pour objet d’assurer un revenu de substitution à l’investisseur ; cette approche correspond au souhait d’un certain nombre d’investisseurs, qui est de pouvoir afficher un résultat comptable et un rendement immédiat après l’acquisition de l’immeuble ;
- Une approche juridique, entérinée par la jurisprudence UAP (CE 5 janvier 1994, n° 73875, 9e et 8e sous-sections réunies), rendue en matière de TVA : le seul lien juridique entre acheteur et vendeur étant la vente de l’immeuble, les versements effectués par le vendeur à l’acheteur correspondent à une modalité de réalisation de la vente et s’analysent comme une réduction du prix de vente de l’immeuble.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir