A l’occasion de la 30ème édition de l’Observatoire des prix du logement du Grand Paris, la FNAIM du Grand Paris met en lumière la relative stabilité de ce marché sur les dernières années, notamment par rapport à Londres et New-York, principales concurrentes de la capitale. En effet, la hausse des prix entre 2007 et 2012 ne constitue pas une bulle immobilière, tout comme la baisse - entre 1 et 2% - constatée ces dernières années ne constitue pas un éclatement de cette « bulle ». La plupart des acteurs se concentrent sur la baisse du marché immobilier francilien sans percevoir les signes avant-coureurs d’une reprise.
Les acheteurs sont de retour, en témoigne la diminution des stocks de biens en vente au 1er trimestre 2015. Paris reste cependant très en deçà des niveaux atteints par ses rivales à l’international, Manhattan et Londres, où les prix des biens médians sont respectivement 70 et 130% plus élevés.
De légères baisses des prix
Les prix sont en baisse de l’ordre de 1% sur l’ensemble de l’Île de France depuis le début de l’année. Seule la Seine- Saint-Denis affiche une progression de 0,8%. Le Val-d’Oise et le Val de Marne affichent les baisses les plus élevées, avec respectivement -1,2% et -1,1%. Viennent ensuite l’Essonne et les Hauts-de-Seine à -1%, Paris à -0,9% et les Yvelines à -0,7%.
Tout comme en 2014, d’importantes disparités selon les types de biens demeurent : un nombre important de grandes surfaces (5 pièces et plus) - tout particulièrement sur les 6, 7, 8 et 16ème arrondissements - connait des baisses pouvant aller jusqu’à 10% alors que les prix restent stables pour les studios, 2 et 3 pièces.
Ces baisses relatives des prix ajoutées à la chute continue des taux d’intérêt accroissent le pouvoir d’achat immobilier des ménages, qui a augmenté de plus de 2% depuis le début de l’année et continue de stimuler la demande sur le marché parisien, notamment sur les 2 et 3 pièces de moins de 500 000€.
Un volume de transactions en baisse de 12% en 2014 sur le Grand Paris et les signes d’une reprise
Les biens de 5 pièces et + sont toujours surreprésentés, mais une moindre mesure : une partie des appartements a été retirée de la vente par les vendeurs qui préfèrent attendre une période plus favorable. Ils constituent 40% des biens actuellement en stock alors qu’ils ne représentent que 24% du parc de logements existant. C’est également le cas sur le Val-d’Oise où un bien sur deux en stock fait plus de 5 pièces alors qu’ils représentent à peine 30% du parc de logements. « Après une année 2014 marquée par la baisse des transactions, le 1er trimestre 2015 donne les signes d’une reprise proche et du retour des acheteurs sur le marché, avec 15 à 20% de visites supplémentaires constatées par nos adhérents par rapport à la fin de l’année » explique Gilles Ricour de Bourgies,Président de la FNAIM du Grand Paris.
Témoin de cette reprise, les stocks de biens en vente ont tendance à diminuer en 2015 par rapport à la fin d’année 2014. L’offre et la demande de logements sont équilibrées sur Paris, les Yvelines et l’Essonne. Pour les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise, les ventes étant plus nombreuses que les nouvelles mises en vente.
La demande pour les biens de plus d’1 million d’€ reste globalement faible (10 à 12% des transactions) en comparaison d’une offre forte et de prix affichés qui demeurent souvent trop élevés. Sur ces produits, les vendeurs rechignent à intégrer les baisses de prix des dernières années, contribuant ainsi à une augmentation structurelle du volume de biens proposés.
Paris, Londres, New-York : quelle évolution de l’immobilier ?
Alors que le Grand Paris peine à retrouver les volumes de vente constatés durant les années les plus hautes, ses concurrentes à l’international – Londres et New-York – bénéficient d’une reprise spectaculaire de leur marché immobilier.
Certains ont parlé de bulle spéculative pour la ville de Paris, il est intéressant de constater au 1er trimestre 2015 que les prix médians des 2/3 pièces sont 70% plus élevés à New York et 130% plus élevés dans le centre de Londres - Inner London. Exemple : un 2 pièces vendu 280 000€ à Paris, partirait à 475 000€ à Manhattan et 625 000€ à Londres. Ne serait-ce pas dans ces deux métropoles anglo-saxonnes que la bulle immobilière gonfle ?
L’écart des salaires entre ces 3 métropoles ne suffit pas à expliquer les différences de prix des biens immobiliers : il varie en effet entre +3 à +42% à New-York et entre +10 et +30% à Londres. En revanche, l’attractivité de Londres et New-York à l’international peut être un facteur important : à Paris, 7% des transactions sont faites avec des étrangers alors que ces derniers représentent 21% des acquéreurs à New-York et 50% à Great London, voire 75% dans Inner London. « L’explosion des prix londoniens ne traduit pas – à notre sens – la bonne santé du marché immobilier. Ce contexte s’apparente aux conditions d’une bulle spéculative, ce qui n’est pas le cas pour Paris », conclut Gilles Ricour de Bougies.
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